DEFINICIÓN: El Contrato de Locación Desde el antiguo derecho romano el contrato de arrendamiento era creador de obligaciones, pero no traslativo de derechos reales: entre el arrendador y el arrendatario no se originaba sino relaciones de obligaciones, sin derecho real. En otras palabras, con la celebración del contrato de alquiler el propietario solamente transfiere el derecho de ocupación y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene el derecho de propiedad sobre el mismo.
El contrato de Locación o arrendamiento es aquel en virtud del cual una persona se compromete a dar a otra el uso y goce de un objeto, durante un tiempo determinado y por un precio convenido de antemano. En la práctica este concepto genérico se aplica a todo aquello que implique el alquiler de un bien, sea éste mueble o inmueble.
Otra acepción muy parecida sería: El arrendamiento o locación es un contrato por el cual una persona se compromete a proporcionar a otra el goce temporal de una cosa mediante un precio proporcional al tiempo.
RÉGIMEN LEGAL
El contrato de Alquiler o locación está reglamentado por las disposiciones contenidas en los artículos 1708 al 1762 del Código Civil, pero por mandato del artículo 1134, del Código Civil, las partes pueden acordar cláusulas y situaciones distintas a las contenidas en estos artículos, bajo la condición de que no sean violatorias al orden público y las buenas costumbres. y lo que establece la Ley 4314 que regula la prestación y aplicación de los valores en el inquilinato, modificada por la ley 17-88 de fecha 05 de febrero del año 1988. Del 22 de octubre del año 1955.
CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
El Código Civil considera dos clases fundamentales de locación:
a) El Contrato de Locación de cosas, por el cual una de las partes se obliga a permitir el disfrute a la otra de un bien durante cierto tiempo, y por un precio determinado que éste se obliga a pagar; y
b) El Contrato de Locación de obras, mediante el cual una de las partes se obliga a realizar algo por la otra, mediante un precio convenido.
Sin embargo, el mismo Código Civil aclara que existen muchas clases particulares de locación. Al respecto, en su artículo 1711, dispone que "estas dos clases de locación se subdividen además en muchas especies particulares. Se llama alquiler, el de casas y muebles; arrendamiento, el de las haciendas rurales; salario, el del trabajo o servicio; aparcería, el de los animales, cuyo provecho se divide entre el propietario y aquel a quien se les confía; los jornales, destajos o ajustes alzados, para ejecutar una obra mediante un precio determinado, es también locación, cuando se suministra el material por la persona que hace la obra. Estas tres últimas clases se sujetan a reglas particulares".
Como podemos ver, el contrato de locación refiérese a cosas y obras, y cada una de estas categorías se subdivide en especies particulares, pero el contrato que nos interesa tratar aquí es el que se refiere al alquiler o arrendamiento de inmuebles.
CONDICIONES REQUERIDAS POR LA LEY PARA LA FORMACIÓN Y VALIDEZ DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER O LOCACIÓN
Al igual que todos los contratos, el Código Civil, establece las condiciones esenciales para su celebración, las cuales son:
- El consentimiento de las partes, que se obligan una respecto a la otra, sin la cual sería nulo de pleno derecho;
- La capacidad legal de las partes para contratar, es decir ser dueño o tener poder legal o especial para celebrar el contrato, tener la edad requerida por la ley, y aún teniendo la edad requerida, no estar interdicto o imposibilitado legalmente para ello;
- La existencia de un objeto cierto que forme la materia; y
- Una causa lícita; es decir que no contravenga la ley, ni a las reglas del orden público ni las buenas costumbres.
EL LIBRE CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES EN RELACION AL PRECIO DEL ALQUILER
Existe libre consentimiento de las partes para concertar el precio del inquilinato, no obstante la existencia de las disposiciones del artículo 1 de la ley 38, del 24 de octubre de 1966, que dispone una escala de precios conforme al valor del inmueble. Debido a la fluctuación del valor de la moneda dominicana y al aumento en el valor de los inmuebles, dicha regulación legal ha quedado en desuso, en razón de que los precios previstos en la citada ley 38 (con un máximo de RD$35,000.00) no se corresponden con el valor real de los inmuebles hoy día.
DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OTROS CONTRATOS
Diferencias y Semejanzas entre el Contrato de Arrendamiento y el Contrato de Venta.
Semejanzas. En ambos contratos tienen que conjugarse los elementos generales necesarios e indispensables para la validez de los contratos (consentimiento y capacidad de las partes, causa lícita y objeto cierto). Tanto el contrato de venta como el de arrendamiento son consensuales, en razón de que en su formación no están sometidos a ningún requerimiento especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forman por el sólo consentimiento de las partes, expresado de cualquier manera. Son contratos sinalagmáticos, porque al momento de la suscripción las partes contraen obligaciones recíprocas.
Diferencias.- La venta transfiere el derecho de propiedad de los bienes vendidos al adquiriente, mientras que en el arrendamiento el arrendador transfiere al arrendatario los derechos de uso y goce, durante un tiempo determinado.
En el contrato de venta las obligaciones del vendedor y del comprador son de ejecución instantánea: el vendedor entrega el objeto vendido y el comprador paga el precio acordado. En el contrato de arrendamiento la ejecución es de carácter sucesivo, pues el cumplimiento se extiende durante toda la vigencia del contrato.
Aunque ambos tipos de contratos garantizan privilegios al vendedor y al arrendador, se diferencian en que los privilegios del arrendador son de carácter mobiliario (y están previstos por el art. 2102 del Código Civil) mientras que los privilegios del vendedor son de carácter inmobiliario (y se encuentran señalados en el art. 2103 del citado Código).
Diferencias y Semejanzas entre el Contrato de Arrendamiento y el Usufructo.
Semejanzas.- Entre el arrendamiento y el usufructo la similitud esencial radica en el hecho de que ambas instituciones jurídicas confieren a una de las partes, por tiempo determinado, el derecho de usar un bien sobre el cual no posee un derecho de propiedad.
Diferencias.- La constitución del usufructo conlleva el desprendimiento de un derecho real, mientras que el arrendamiento o alquiler sólo confiere al arrendatario o inquilino un derecho personal y mobiliario sobre la cosa arrendada. Además, el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, mientras que el arrendamiento, por el contrario, no se extingue con la muerte de alguno de los titulares.
Diferencias entre el Arrendamiento y el Depósito
Diferencias.- El contrato de depósito es esencialmente gratuito, mientras que el arrendamiento se efectúa a título oneroso. Además, el contrato de depósito es un contrato real, en el cual sólo excepcionalmente se autoriza al depositante el disfrute de la cosa depositada. El arrendamiento, por el contrario, es un contrato consensual, y el provecho de la cosa es imprescindible para su existencia.
Diferencias entre el contrato de arrendamiento y el préstamo de uso (comodato)
Diferencias.- El arrendamiento se diferencia del préstamo de uso porque el arrendamiento es a título oneroso, y el préstamo de uso es a título gratuito.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE INQUILINATO
a) Es un contrato Consensual, es decir, que su formación no está sometida a ningún requisito especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forma por el sólo consentimiento de las partes, expresado en cualquier forma. (El solus consensus obliga). De manera que basta con que se produzca un acuerdo con respecto al inmueble, al precio y al tiempo para que se perfeccione el contrato de alquiler, de donde se desprende que dicho contrato puede ser escrito o verbal.
b) Es un Contrato Sinalagmático, porque supone obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una de las partes, aplicándose en el mismo las reglas del "non adimpleti contractus" (si tu no cumples, yo tampoco), propia de la teoría del riesgo y de la resolución judicial. En lo relativo a la excepción non adimpleti contractus tanto la jurisprudencia francesa como la dominicana han estado de acuerdo en no aprobar la misma en materia de alquileres, alegando que este es un contrato Sinalagmático imperfecto y que, además, sería permitir un desorden en provecho del inquilino si éste no pagara alegando reparación del inmueble dado en alquiler. En resumen, podemos afirmar que en la suscripción y formación del contrato de inquilinato se generan obligaciones recíprocas: de una parte, el propietario se obliga a entregar y a permitir gozar el uso del inmueble durante el tiempo que dure el contrato de inquilinato y el inquilino se obliga a pagar el precio convenido.
c) Es un Contrato Oneroso, porque el alquiler supone el pago de una determinada suma de dinero, es decir, un precio que es uno de los elementos esenciales para la validez de este tipo de contrato, de tal manera que el uso que otorga el propietario al inquilino sobre el inmueble dado en alquiler está condicionado al pago de un precio convenido entre las partes. La falta de este elemento, es decir del precio, que es el elemento sine qua non del contrato, lo vicia de nulidad, y en consecuencia acarrearía la realización de otro contrato a título gratuito.
En nuestro país con relación al precio se han experimentado algunas fórmulas que van desde el pago en moneda extranjera o con índices móviles, tomando en consideración las tasas de cambio de moneda de otras latitudes, para evitar que la depreciación de la moneda nacional afecte los niveles de precios ajustados originalmente. Nuestra Constitución prohíbe y anula cualquier contrato que obligue al pago en moneda extranjera, y en este sentido se ha pronunciado la honorable Suprema Corte de Justicia.
d) Es un Contrato de Cumplimiento Sucesivo, aunque en principio los contratos están afectados por términos o condiciones las legislaciones especiales en la materia suelen conceder determinados derechos al inquilino para mantenerse en los lugares alquilados, más allá del término fijado contractualmente, lo que hace parecer en la práctica que estos contratos son por tiempo indefinido, y es entonces cuando cobra interés este carácter que supone el cumplimiento de las obligaciones alternas del contrato hasta la entrega y descargo de las partes, exceptuando la relación del fiador que goza del beneficio de la excusión al término fijado. En pocas palabras, podemos decir que el contrato de inquilinato es de cumplimiento sucesivo porque las partes están obligadas a realizar y cumplir sus obligaciones durante toda la vigencia de dicho contrato.
e) Es un contrato Conmutativo, porque las partes pueden percibir las ventajas al momento de suscribir el Contrato de Alquiler.
QUIENES PUEDEN DAR EN ALQUILER
En principio puede dar en alquiler el propietario, o la persona a quien este le otorgue poder para ello; pero el Código Civil de manera dispersa contiene disposiciones que le reconocen la capacidad legal de ciertas personas que no obstante no poseer la calidad de propietarios pueden dar en alquiler un inmueble entre los cuales se cuentan: los esposos, los tutores, los usufructuarios y los menores emancipados.
El Propietario.
Es el poseedor del derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado, esté amparado por un título de propiedad o sea un poseedor de buena fe.
En muchos casos, el propietario otorga poder a otra persona para que en su nombre y en su presentación proceda a arrendar el inmueble, y en otros casos esos poderes recaen en manos de Administradores, a quienes el propietario les confiere poder para arrendar, cobrar y desalojar si fuere necesario el inmueble de su propiedad.
El Esposo.
El Código Civil dispone que corresponde al marido la administración de los bienes personales de la mujer. Puede realizar por si mismo todas las acciones mobiliarias y posesorias que correspondan a la mujer. Es por eso que el esposo casado bajo el régimen de la comunidad de bienes tiene facultad para alquilar el inmueble propiedad de su esposa.
En caso de disolución de la comunidad, sea por divorcio o muerte, la mujer o sus herederos, no están obligados por los arrendamientos hechos por el marido por un período mayor de nueve años, sino por el tiempo que queda para vencerse el plazo de arrendamiento. Ahora bien en cuanto a los arrendamientos hechos por un período menor de nueve (9) años y mayores de tres (3) años antes del plazo de su vencimiento si se trata de bienes rurales y luego de dos (2) años para fincas urbanas, quedan sin efecto, a menos que su ejecución no haya empezado antes de la disolución de la comunidad.
Los Tutores.
Los Tutores tienen facultad para dar en arrendamiento los bienes inmuebles propiedad de los menores bajo su guarda. Ahora bien, no pueden tomar en arriendo el inmueble, salvo autorización otorgada al protutor por el Consejo de familia.
Esta facultad para arrendar los bienes de un menor de edad cesa cuando dicho menor es emancipado o cumple la mayoría de edad. En tales casos, el arrendamiento será regido por las reglas establecidas por el legislador en nuestro Código Civil.
Los Usufructuarios
Tiene libre disposición de arrendar los bienes inmuebles, por un período igual al que establece el Código Civil en el título del Contrato de Matrimonio y los derechos respectivos de los esposos.
Los Menores emancipados
Por principio jurídico, los menores de edad no tienen capacidad legal para celebrar ningún tipo de contratos, excepto aquellos que han sido emancipados.
En materia de contratos relativos a inquilinato los menores emancipados sólo tienen capacidad para celebrar contratos de arrendamientos cuya duración no exceda de nueve (9) años.
OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO O ARRENDADOR
El arrendador esta obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulación particular, a lo siguiente:
- Entregar la cosa arrendada al arrendatario.
- Conservar la cosa arrendada a fin de que sirva a los fines del arrendamiento.
- Garantizar al arrendatario el libre disfrute de la cosa arrendada.
- Dar garantía al arrendatario de los vicios y defectos de la cosa arrendada.
- Responder frente al arrendatario por los daños o pérdidas sufridos por él a consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
- Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite su expulsión.
- Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición el objeto del contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresión formal del cumplimiento de esta obligación.
- Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo, el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones al inmueble, para que la comodidad que debe disfrutar el inquilino no se vea disminuida.
La obligación de conservación no obliga al propietario en caso de destrucción parcial o total del inmueble alquilado, por caso fortuito o de fuerza mayor, o culpa del inquilino, quien deberá reconstruirlo. Sin embargo, nuestros reglamentos sanitarios son rigurosos y las condiciones de salubridad e higiene del inmueble están a cargo del dueño de la casa.
También consideramos válidas las cláusulas que ponen a cargo del inquilino el pago de los servicios públicos, agua, luz, teléfono, etc.
Por último es prudente señalar que en la práctica suele suceder que el inquilino que habita una vivienda de poco valor y por consiguiente de muy bajo alquiler (pago) y en conocimiento de la obligación del propietario de hacer las reparaciones que propendan a la habitabilidad en condiciones óptimas del inmueble alquilado, lo que a merita una inversión que en la mayoría de los casos no puede realizar el propietario y en consecuencia da la libertad de hacerla al inquilino, contemplando dicha inversión como pago por anticipado del inmueble alquilado.
Obligación de garantía por los vicios ocultos
El artículo 1721 del Código Civil señala de manera clara, precisa y concisa que: "se debe dar garantía al inquilino de todos los vicios y defectos de la cosa alquilada que impidan su uso, aún cuando los conociere el inquilino en el momento de suscripción del contrato de inquilinato. Pero si de estos vicios o defectos resultare alguna pérdida para del inquilino, estará obligado el propietario a indemnizarle.
El propietario debe dar garantía por los vicios ocultos que tenga el inmueble, y que impidan o disminuyan el uso del arrendamiento, de conformidad con su destino.
Garantía al inquilino del libre disfrute de la cosa arrendada
El propietario del inmueble alquilado está obligado a garantizar al inquilino que no será perturbado en el ejercicio de su derecho y en el pacífico disfrute del inmueble, ni de hecho ni de derecho.
La perturbación de hecho resulta de cualquier actividad del propietario, que turbe al inquilino en el goce pacífico de la cosa objeto del contrato de alquiler, tales como la entrada en la casa del inquilino sin su aquiescencia, etc.
La perturbación de derecho pueda darse en caso de que el propietario alquile parte de la casa alquilada al inquilino originario a otro que establezca trabajo o actividad que ponga en peligro la salud del inquilino original.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL INQUILINO
Obligaciones.-
El contrato de inquilinato, sea verbal o escrito, impone al inquilino una serie de obligaciones, las cuales debe cumplir, y de no hacerlo entonces estaría violando el contrato. El artículo 1728 del Código Civil describe las obligaciones que gravitan sobre el inquilino o arrendatario, las cuales son:
- Usar la cosa alquilada como buen padre de familia, lo que quiere decir, darle a la cosa arrendada un uso racional, conforme a sus condiciones propias, el destino y el objeto para el cual fue entregada en arrendamiento, y a falta de convención debe darle el uso que se deduzcan de las circunstancias, apegados al sentido común y a las buenas costumbres.
- Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazos convenidos. El contrato de inquilinato supone de parte del inquilino la obligación de pagar una determinada suma de dinero, que bien puede hacerse en dinero líquido o en naturaleza, según sea lo convenido entre las partes.
- Devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, exceptuando los deterioros que pudiera sufrir por vejez o causa mayor, salvo prueba en contrario.
- Responder por los daños y perdidas sufridas por el inmueble durante su posesión, salvo que no sea por culpa suya.
- Responder en caso de incendio, salvo caso de fuerza mayor. En caso de varios inquilinos, será responsable el que ocupe la habitación donde se inició el siniestro.
- Responsabilidad del Inquilino: los deterioros y pérdidas que sucedan por causa de las personas de su casa, o por la de subarrendamientos realizados por él.
Como pudimos observar no sólo el propietario está obligado a conservar el inmueble dado en alquiler, sino también del inquilino, quien debe entregarlo al momento de la expiración del contrato, en buen estado. En este sentido se distinguen dos situaciones distintas: cuando el propietario haya levantado, antes de iniciarse el inquilinato, un acto contentivo de las condiciones en que fue entregado el inmueble y a la expiración del inquilinato se han producido deterioros por causa del inquilino en esta circunstancia el inquilino está obligado a entregar la cosa en el estado que le fue entregada, salvo si los deterioros sobrevinieran a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, en cuyo caso para poder eximirse de responsabilidad deberá aportar las pruebas de estas circunstancias.
Debemos afirmar sin ningún tipo de reservas que la obligación fundamental que pesa sobre del inquilino es la realización del pago de los alquileres vencidos en los plazos convenidos en el contrato de inquilinato.
Derechos del Inquilino.-
El inquilino de un inmueble tiene libre disfrute del mismo, por lo que tiene derecho, entre otras cosas: Primero, a no ser molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble (artículo 1726); esto es, a realizar todas las actividades que no colindan con el orden público y las buenas costumbres, siempre que no violen las estipulaciones del contrato y hacer todas conexiones e instalaciones que hagan habitable el inmueble, sin que estas cambien la estructura física del mismo, y Segundo, a ocuparlo junto a su familia y cónyuge, aunque al momento del contrato no haya estado casado.
Posibilidades del Propietario cuando el Inquilino incumple sus Obligaciones.-
Cuando del inquilino incumple sus obligaciones, el propietario posee varios medios para garantizar su derecho:
Solicitar la resolución judicial del contrato, con la consecuente expulsión del inquilino.
El derecho de retención, que permite al locador o arrendador rehusar la entrega del inmueble alquilado hasta que el arrendatario o inquilino haya pagado la suma a que se comprometió.
Proceder de conformidad con el artículo 2102 del Código Civil Dominicano, sobre los bienes que guarnecen los lugares alquilados.
Cuando el inquilino ha efectuado depósito y fianza puede retenerlas hasta que se realice el pago.
Cuando el contrato ha sido suscrito por un fiador solidario, por ser éste un codeudor, puede perseguirse para obtener el cobro de los alquileres adeudados.
El artículo 1728 del Código Civil impone al inquilino la obligación de usar la cosa alquilada según el destino previsto, el uso predeterminado en el contrato, por las partes suscribientes, o en su defecto los jueces deben intuir la intención de los contratantes debido al poder soberano de apreciación de los jueces.
El artículo 1729 del Código Civil es claro al señalar que cuando el inquilino le da un uso distinto a la casa alquilada, el propietario puede pedir la rescisión del contrato. Pero además, nuestra legislación prohíbe al inquilino la instalación de negocios o la realización de actividades en el inmueble alquilado que estén reñidas con la moral o sean contrarias al orden público.
PARTES IMPORTANTES EN LA FORMACIÓN DEL CONTRATO DE INQUILINATO
El contrato de inquilinato, al igual que todos los contratos y convenciones que efectúen las personas, para ser reputado como válidos deben estar sometidos a los requisitos generales establecidos en el artículo 1108 del Código Civil dominicano.
De manera que las partes o elementos importantes en la formación del contrato de alquiler son:
- Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble.
- Dos o más personas que tengan la capacidad necesaria para celebrar el contrato, es decir, un propietario o una persona que ejerza tal calidad, y un inquilino.
- El libre consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios.
- Que el contrato sea efectuado por cierto tiempo.
- Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes.
Por entender que todos los elementos enunciados precedentemente han sido de una manera u otra explicados en nuestra exposición, vamos a analizar brevemente lo relativo a la capacidad de las personas para contratar, por considerar que el mismo puede prestarse a confusión con relación a la capacidad general de las personas para enajenar, debido a que el contrato de alquiler es un acto administrativo y no de enajenación, de lo que resulta la capacidad de los menores emancipados, los pródigos, los administradores de los bienes de otro, como es el caso del marido, el tutor, etc., para consentir un contrato de alquiler.
Condiciones o Cláusulas del Contrato
Son las prohibiciones y obligaciones a que se somete al inquilino en cuanto al uso del inmueble o sea, se estipula si es para uso Comercial o para habitarla con la familia, así como en cuanto a las reparaciones y mejoras, etc.
El Precio del Alquiler
El precio del alquiler de un inmueble puede ser fijado libremente por consenso de las partes, salvo de que se trate de aumento del mismo o el caso en que el valor del inmueble esté por debajo de la suma de Treinta y Cinco Mil Pesos (RD$35,000.00).
Casos en los cuales procede Solicitar la Rebaja del Precio del Alquiler
La ley establece de manera expresa las causas en que el inquilino puede solicitar la rebaja del precio del inquilinato, pero dicha rebaja será aplicada a partir de la resolución que lo ordene, por lo que no opera con relación a las mensualidades vencidas a esa fecha.
El inquilino puede solicitar la rebaja del precio del arrendamiento, en las siguientes circunstancias:
- Cuando por caso fortuito se destruye parte del inmueble arrendado.
- Cuando ha sido molestado en su disfrute, por una acción de un tercero relativa a la propiedad del inmueble, puede solicitar una rebaja proporcional en el precio, siempre y cuando haya denunciado esa perturbación al propietario.
- En caso de reparación urgente del inmueble, si los trabajos duran más de 40 días, el inquilino puede solicitar la rebaja proporcional del precio.
Contestaciones sobre el Precio del Alquiler
Cuando el contrato es verbal y cuando el precio de un inmueble ocupado sea contradicho y no exista recibo para probarlo, se deberá hacer mediante el juramento deferido al propietario, salvo que el inquilino requiera la tasación por perito, en cuyo caso debe cubrir éste los gastos si se pasase del precio alegado.
EL SUBARRENDAMIENTO EN SENTIDO GENERAL
En principio y por mandato expreso de la ley el inquilino o arrendatario tiene el derecho de subarrendar el todo o parte del inmueble alquilado, salvo el caso de que se le haya prohibido de manera expresa en el contrato de inquilinato.
Es válido el arriendo de la cosa ajena porque éste solamente crea un derecho personal (un derecho de crédito) entre el propietario y el arrendatario, que de ninguna manera implica transmisión del derecho real de propiedad.
Distinto al arrendamiento principal, el subarrendamiento no surte efecto, en principio, con respecto al arrendador. El arrendatario conserva su crédito contra el locatario principal, y sigue obligado para con éste, sin asumir ninguna obligación en beneficio del subarrendador.
Así pues, el subarrendador no puede afectar al arrendador sino por efecto de la acción oblicua, si el locatario principal no satisface por sí mismo las obligaciones resultantes del subarrendamiento.
Siendo las disposiciones del artículo 1717 del Código Civil una prerrogativa a favor del inquilino, vale deducir que no procede la demanda en desalojo por haberse subalquilado parte o la totalidad del inmueble a condición de que el contrato de inquilinato se haya realizado verbalmente.
El Subarrendatario en caso de incumplimiento de pago o de embargo de ajuar en virtud al artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, debe responder frente al propietario por el importe correspondiente a su subarrendamiento, y sin que pueda alegar pagos por adelantado. Los pagos hechos por el subarrendatario, ya sea en virtud de una cláusula de su contrato, o como consecuencia de la costumbre establecida en el lugar, no se reputarán como anticipos.
Son válidas las cláusulas que impongan la prohibición absoluta de ceder el arrendamiento o la de subarrendar, y aquellas que no permiten cesiones o subarrendamientos sino con la aprobación del arrendador.
El Subalquiler en el Contrato Verbal
Se presenta una situación problemática en el contrato verbal de inquilinato cuando el propietario se ve relacionado con personas diferentes a las que alquiló su propiedad, debido a que su inquilino puede ceder o subalquilar el inmueble que ocupa a menos que se le prohíba por escrito, según lo establece el legislador en nuestro Código Civil.
Pero además, este tipo de contrato presenta otros inconvenientes, tales como el aumento del precio del alquiler, las condiciones en que se entrega el inmueble a favor del inquilino ante un eventual comprador del inmueble, la duración del contrato, etc. Pero es bueno aclarar que tanto el Código Civil como algunas leyes adjetivas plantean algunas excepciones perniciosas relativas a los contratos verbales de inquilinato.
La Garantía.
El artículo 2102 del Código Civil establece que el privilegio de los alquileres y arrendamientos de los inmuebles, son los frutos de las cosechas del año, y el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del predio rústico.
Es por eso que el artículo 1752 del Código civil obliga al inquilino proveer la casa alquilada de muebles suficiente, a no ser que de seguridad para responder del alquiler.
En virtud a esa garantía el arrendador puede por mandato del artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, previo mandamiento de pago y en caso de urgencia por autorización del juez de paz, trabar embargo conservatorio sobre los bienes muebles o frutos que guarnecen en la casa o finca arrendada.
El artículo 1 de la Ley 4314, del 22 de Octubre del 1955, G. O. No. 7904 modificada por la Ley 1788 del 5 de febrero de 1988 exige a los propietarios y encargados de inmuebles, el depósito en el Banco Agrícola, las sumas que exijan como depósito, adelanto, anticipo o cualquiera que sea la denominación para garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato.
El párrafo I del referido artículo exige que el inquilino pague en dinero efectivo el valor equivalente a por lo menos un mes de alquiler en los contratos cuyo término de vencimiento sea de un año; de dos meses, en los contratos de un año y medio en adelante hasta dos años; de tres meses cuando el contrato es por dos años y medio o de tres años, salvo que las partes acuerden una suma mayor. Esta garantía debe ser depositada en el Banco Agrícola de la República Dominicana y muchas veces además del depósito, los arrendatarios exigen la presentación de un fiador solidario, para el caso de que del inquilino no tenga la solvencia económica suficiente como para cubrir sus compromisos.
El Tiempo de Validez del Contrato
El término es una condición del contrato de inquilinato. Aunque no existe límite para el término, todo ello queda evidenciado en los artículos 1709 y 1737 del Código Civil, el primero cuando señala que una de las partes se obliga a permitir el disfrute a la otra durante cierto tiempo, y el segundo, cuando dice que el arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término fijado.
LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Es la creación de un nuevo contrato de arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el contrato por escrito ha terminado.
Es como si fuera una renovación de un contrato de locación vencido resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga. Esta definición resulta incompleta, toda vez que esta opera con la única condición de que el inquilino quede en el disfrute de la cosa, exista oposición o no del arrendatario.
Si al expirar el arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le deja en posesión, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos que se hicieron sin escrito.
Para que pueda operar la tácita reconducción hace falta que el inquilino se haya mantenido ocupando el inmueble y que el propietario no se haya opuesto a ello. Normalmente el propietario señala su oposición dándole aviso al inquilino, en la forma establecida en el artículo 1736, lo cual no es indispensable para poner fin a un arrendamiento de duración determinada, aunque su finalidad, pues, es de manifestar la intención del propietario de no renovar el arrendamiento.
La tácita reconducción no prolonga el anterior arrendamiento; más bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado por duración indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la duración, que es indeterminada.
CARÁCTER DE PERPETUIDAD RELATIVO DEL CONTRATO DE INQUILINATO.
En todo contrato de locación suscrito de manera escrita se establece el término del mismo. Pero no obstante a esto, el artículo 3 del Decreto 4807 del 1959, le otorga al Contrato de Alquiler un carácter de perpetuidad relativa, toda vez que prohíbe el desahucio de un inquilino por la llegada del término del contrato de Alquiler.
En principio el propietario solamente puede demandar la rescisión del contrato, cuando del inquilino ha incurrido en una violación a las disposiciones del contrato o a una incurrido en una de las faltas establecidas en el código Civil.
El propietario no puede rescindir el Contrato de Alquiler, aunque declare querer ocupar por sí mismo la casa alquilada, no habiendo convenio en contrario. En caso de que las partes hayan convenido en el contrato que pueda el propietario venir a ocupar la casa, está obligado a notificar su intención de hacerlo con una anticipación de tres días a lo menos.
Ahora bien, si el propietario necesita desalojar al inquilino, cuando el inmueble vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o por una de las personas establecidas en la parte final del artículo 3 del decreto 4807, del 1959, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, se debe solicitar el desahucio por ante el control de Alquileres de Casas y Desahucios.
EL CONTRATO DE ALQUILER PUEDE SER ESCRITO O VERBAL
Contrato Escrito
Es aquel en el cual las condiciones que rigen la convención con relación al inquilinato están consignadas por escrito en un acto que puede ser auténtico. La importancia de este tipo de contrato radica, en que se pueden fijar de manera clara las condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar el uso, el precio, el tiempo y la relación frente a terceros, como lo es el subalquiler. Además, el contrato de alquiler escrito goza del beneficio que establece el artículo 1134 del Código Civil, razón por la cual el documento resultante de la convención es ley para las partes contratantes, y sólo puede ser atacado cuando contravenga la moral, las buenas costumbres y algunos aspectos que nuestra Suprema Corte de Justicia considera de orden público y de interés social.
Es cuando las condiciones de la convención que rige la relación del inquilinato están consignadas en un acto, sea autentico o bajo firma privada.
La importancia del contrato escrito radica, en que se pueden fijar de manera clara las condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar, el uso, el precio, el tiempo y la relación frente a tercero, como lo es el subinquilinato.
El Contrato Verbal
La existencia del consenso entre las partes es suficiente para celebrar un contrato de inquilinato sin necesidad de suscribir las convenciones del mismo. Lo cual implica que no se requiere ninguna formalidad para la existencia del inquilinato, más que la voluntad de las partes, quedando sus relaciones normadas por las disposiciones previstas por las leyes a este respecto.
Pero este contrato puede producir los inconvenientes previstos en los artículos 1715, 1716 y 1717 del Código Civil, en cuanto a la prueba o la existencia del mismo, en cuanto al precio y al subalquiler.
Negación del Contrato Verbal
Si una de las partes niega la existencia del contrato de inquilinato, solamente puede ser probado mediante el juramento deferido a la parte que lo niega, el testimonio es inadmisible, no importa que el precio sea ínfimo. Es importante señalar que el artículo 1ro. de la Ley 38 de fecha 24 de Octubre de 1966, fija el precio por alquiler de los inmuebles cuyo valor no excedan de la suma de treinta y cinco mil pesos, pero esta disposición ha quedado implícitamente derogada debido al aumento del precio de los inmuebles.
En caso de que del inquilino alegue ser propietario, el juez de paz debe ordenar el sobreseimiento de la demanda, hasta tanto el tribunal competente decida sobre la propiedad.
LA RESCISIÓN, RESOLUCIÓN O RESILIACIÓN DEL CONTRATO.
Es oportuno señalar la marcada diferencia que existe entre las terminologías rescisión y resiliación.
Aunque el Código de Procedimiento Civil, el Código Civil y el decreto 4807, utiliza el término rescisión de contrato, en cuanto a los efectos jurídicos de esta figura se está al frente de una resiliación toda vez que la rescisión es una acción en nulidad del contrato por causa de una lesión; mientras que la resiliación no está llamada a despojar el contrato de la eficacia jurídica. Los contratos de ejecución sucesiva, pero respetando los efectos que ha producido en el pasado, como en el caso de los contratos de inquilinato cuando termina, el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo.
Tanto las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, como las del decreto 4807, establecen las causas por las cuales se puede solicitar la resiliación del contrato de inquilinato.
En regla general la resiliación del contrato, se resuelve por la pérdida de la cosa y por el incumplimiento del arrendador o arrendatario con sus obligaciones. Las disposiciones de este artículo son muy genéricas, dado que no las señala, pero dentro de esas causas podemos enumerar las siguientes:
- La falta de pago de los alquileres vencidos;
- El término del contrato;
- Insuficiencia de muebles que signifiquen la garantía para responder por el inquilinato;
- El subarrendamiento prohibido en el contrato.
El Decreto 4807 de 1959, ha establecido causas por las cuales se puede desahuciar al inquilino, las cuales son las siguientes:
- La falta de pago;
- Uso del inmueble para un fin distinto al establecido, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
- Por haber subalquilado parcial o total el inmueble, no obstante haberlo prohibido en el contrato;
- Para la reconstrucción, reedificación o nueva construcción del inmueble y
- Cuando va a ser ocupado por el propietario, su cónyuge, parientes o afines
De estas cinco causas establecidas, solamente las dos últimas: 4- Para la reconstrucción, reedificación o nueva construcción del inmueble y 5- Cuando va a ser ocupado por el propietario, su cónyuge, parientes o afines son causas de desahucios, porque las demás son causas de resiliación, para lo cual no se necesita el desahucio. Además que excluye dentro de las causas de la Resiliación, la llegada del término.
CAUSAS DE RESILIACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
En virtud a las disposiciones del artículo 1741 del Código Civil, el contrato de locación se resuelve por la pérdida de la cosa alquilada, y por la falta del arrendador o del inquilino de cumplir sus obligaciones.
Las disposiciones del artículo precedentemente citado, regulan las dos causas de resiliación del contrato de inquilinato: la primera es la pérdida de la cosa alquilada, como sería la destrucción de una casa, por cualquier causa; mientras que la segunda, la condiciona a una falta imputable al inquilino, como sería la violación del contrato de inquilinato, la falta de pago, entre otras. Pero las disposiciones de los artículos 1736 y 1737, del Código Civil y el artículo 3 del Decreto 4807 incluyen el desahucio como causa de resiliación del contrato de inquilinato. A todo lo cual le agregamos la voluntad de las partes.
La Resiliación por Violación del Contrato por parte del Inquilino
El hecho de que el inquilino viole el contrato de inquilinato, no le da derecho al propietario a perturbar o desalojar, porque no opera de pleno derecho, sino que debe ser perseguido por la vía judicial. Entre sus causas tenemos:
- Por falta de Pago.
- Sub-arrendamiento no autorizado en el contrato.
- Insuficiencia de muebles, los cuales son la garantía del pago del inquilinato.
- Dar un uso distinto al establecido en el contrato.
- Cambio de la forma del inmueble alquilado
- Pérdida de la Cosa.
- Llegada al término, cuando existe contrato escrito.
En las últimas dos causas la rescisión del contrato opera de pleno derecho. (Artículos 1722 y 1737, Código Civil).
Indemnización del Inquilino al Propietario en caso de Rescisión de Contrato
En todos los casos en que el propietario deba demandar al inquilino en rescisión del contrato, puede solicitar al juez que ordene el pago del precio del arriendo hasta el tiempo necesario para el nuevo arriendo, esto es sin perjuicio de los daños y perjuicios que puedan resultar por el uso.
La Resiliación de Pleno Derecho
Es cuando el contrato queda rescindido sin necesidad de decisión judicial, o arreglo particular entre las partes.
A) Cuando se destruye la totalidad de la cosa arrendada por caso fortuito que impidan su uso.
B) A la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin necesidad de notificar el desahucio
La Resiliación por Causa de Desahucio
Se puede demandar la resiliación del contrato por causa de desahucios en los casos siguientes:
- El procedimiento de desahucio es aquel que se lleva a cabo en virtud de las disposiciones del artículo 1736 del Código Civil que fija los plazos de 90 y 180 días para los casos de contrato verbal de inquilinato de inmuebles para uso familiar y para uso comercial, industrial o fabril respectivamente.
- Es aquel que se lleva a cabo mediante una autorización al respecto que se hace por ante el Control de Alquileres de Casas y desahucios, en virtud a las disposiciones del artículo 3 del Decreto 4807. Cuyas causas son las siguientes: Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos.
El decreto arriba señalado crea una confusión al asimilar los términos desahucio y desalojo, y eso es así porque prohíbe desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo las causas señaladas en su artículo 3, en el que incluye entre esas causas la falta de pago, el sub inquilinato prohibido en el contrato, el uso distinto y cambio de la estructura del inmueble, causas estas que son motivo de rescisión, procedimientos para los cuales no se necesita la autorización del control de Alquileres.
Son realmente causas de desahucio las siguientes:
- La llegada al término de un Contrato Verbal.
- La necesidad de reparación, reedificación o nueva construcción del inmueble alquilado.
- Cuando el propietario, su cónyuge, parientes de uno de ellos, ascendientes o descendientes colaterales hasta el segundo grado inclusive, vayan a ocuparlo por un término no menor de dos años.
En el primer caso se notifica el plazo establecido en el artículo 1736, según sea el caso, y luego se apodera al Tribunal de Primera Instancia, para que se pronuncie sobre la Resiliación y el desalojo; mientras que en las dos últimas causas se debe apoderar administrativamente el Control de Alquileres de Casas y Desahucio, y en segundo grado la Comisión de apelación,
Cuando se haya notificado un desahucio no puede el inquilino, aunque continúe en el disfrute de la cosa, invocar la tácita reconducción.
LA LLEGADA DEL TÉRMINO EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER
El término o duración en los Contratos de Alquiler constituye uno de los componentes más controvertidos en los arrendamientos de inmuebles urbanos. El artículo 1709 del Código Civil prevé la temporalidad del arrendamiento al definirlo como un contrato mediante el cual una parte se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo y el artículo 1737 del mismo código dispone que el arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término fijado cuando se hace por escrito.
El arrendamiento cuya duración se haya concertado, cesa automáticamente con la llegada al término, sin que sea necesario para el arrendador dar aviso al arrendatario. De lo antes expuesto se infiere que solamente los contratos concertados por escrito, tienen termino.
Ni la muerte del inquilino ni la venta del inmueble alquilado ponen fin al arrendamiento, salvo cláusula en el contrato indicando lo contrario.
Ahora bien, si a la llegada del termino el inquilino sigue en el disfrute del inmueble, sin que el propietario haya formulado su oposición a esto, se presume que lo hace en las mismas condiciones estipuladas en el contrato por el término de tres meses o más, sin que pueda ser desahuciado sino después de notificada la fecha con arreglo a la ley.
El nuevo contrato será regulado por el artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos verbales.
INDEMNIZACIONES A QUE TIENE DERECHO EL INQUILINO EN CASO DE VENTA DEL INMUEBLE ALQUILADO
El contrato de inquilinato no limita en modo alguno el derecho del propietario de enajenar el inmueble, pero si el arrendador vendiera la cosa arrendada, no podrá el adquiriente expulsar al inquilino que tenga un arrendamiento auténtico o de fecha cierta, a menos que se hubiere reservado este derecho en el contrato de arrendamiento. Si el arrendamiento no se hubiese hecho mediante acto auténtico o no tuviese fecha cierta, no estará el arrendador obligado a indemnizarlo, por los daños y perjuicios.
Si se ha convenido al hacer el arrendamiento, que en caso de venta puede el nuevo dueño expulsar al inquilino, y no se hubiere estipulado nada de daños y perjuicios, estará obligado el arrendador a indemnizar al inquilino del modo siguiente:
- Si se tratase de una casa de uso familiar se indemnizará al inquilino con el equivalente a tres meses de renta;
- Si se tratase de un local Comercial, indemnizará al inquilino con el equivalente a seis (6) meses de renta;
- Si se tratase de un una finca o bienes rurales, se indemnizará al colono con un tercio del precio del arrendamiento, por el tiempo que reste para vencerse el contrato.
No es posible expulsar al inquilino si antes, el arrendador o el nuevo adquiriente no hace efectivo el pago de la indemnización.
