El tribunal de tierras no es competente para conocer de asuntos que tengan que ver con bienes y derechos muebles.
 |
| www.juricont.blogspot.com |
Podríamos decir que se hablará en mayor parte sobre el registro de propiedad inmobiliario. Es decir todo lo que hay que hacer para registrar una propiedad.
Haremos la distinción entre terrenos registrados y terrenos no registrados, ya que es importante para el entendimiento de esta materia. Para empezar diremos que en asuntos de terrenos no registrados el tribunal competente es el de primera instancia, mientras que en asuntos de terrenos registrados quien es competente es el Tribunal de Tierras.
En terrenos no registrados El Estado no tiene títulos de ellos y por tanto cualquier persona puede ser dueño de esos terrenos mediante prescripción o usucapión.
Algunas de las preguntas que buscaremos responder son:
Que diferencia hay entre un terreno registrado y uno no registrado?
Que es la usucapión?
Cuáles son los derechos reales?
Cuáles son los desmembramientos del derecho de propiedad?
Los libros usados como guía de estudio son los siguientes:
"Estudio sobre la propiedad inmobiliaria en la R.D." del Lic. Manuel R. Ruiz Tejada.
"Estudio sobre la ley de Tierra 15-42" del Dr. Aristides Alvarez Sánchez.
La Ley de registro de tierras 15-42.
Una de las primeras nociones que hay que tener bien claro para entender el proceso de registro de tierras en República Dominicana es que los terrenos del campo se han medido por mucho tiempo en "varas" y "tareas". La ley de tierras Dominicana exige que cuando se hable de la extensión de un terreno se exprese con el sistema métrico decimal, es decir, en metros.
Entonces cabe preguntarse: ¿Cuánto es una tarea en metros?
1 tarea = 628.8634 metros
1 mt = 1 Ca (centiárea)
100 mts² = 1 área
10,000 mts² = 1 hectárea
24Ha 36 As 52 Cas = 243,652 mts² (si nos fijamos solamente hay que quitar las letras del medio, es decir, lo que está en rojo.)
43,621,164.10 mts² = 4362 Has 11 As 64Cas 10dm²
En este caso, lo que hice es que tomo la cantidad en metros y empiezo desde la derecha a tomar dos lugares y asignarles sus respectivos valores, tomando en cuenta que toda cifra a la derecha del punto decimal son decímetros (dm) y que luego de que llegue a las “área” todos los números que me queden a la izquierda son “hectáreas”. Así, aquí tomo el primer par de cifras a la derecha que es el “10” y como está a la derecha del punto le pongo “dm²”, luego sigo y el siguiente par es el 64 y le asigno “centiáreas (cas)”, el siguiente par es el 11 y le asigno “áreas” y ahora todo lo que me queda, 4362, le asigno “hectáreas”.
El Art. 189, letra (a) entre otras cosas dice:
“.......... y siempre se empleará en la determinación de los medidas el sistema métrico decimal."
COMO CONVERTIR METROS A TAREAS Y VARAS, Y VICEVERSA.
En este ejemplo, 24 Hectáreas, 36 Areas, 52 Centiáreas, es igual que metros cuadrados y se abrevia así:
24 Has., 36 As., 52 Cas
Si usted ignora las letras tendremos:
243,652 ¸ 628.8634 = 387.44821
aproximando:
387 Ts. 45 VC2
o así:
387.45 Ts.
RECORDAR QUE 1 Tarea tiene 628. 8634 M²
QUE 1 tarea tiene 100 Varas, es decir que:
2.25 Tas. son 2 ¼ Ts.
2.50 Tas. son 2 ½ Ts.
2.75 Tas. son 2 ¾ Ts.
2.99 Ts. como sólo falta 1 vara se puede decir que casi son 3 Ts.
OTRO EJEMPLO.
31 Has., 00 As., 10 Cas., 40 Dms².
Agrupando sin las letras:
310,010.40 ¸ 628.8634 = 492. 96937
Aproximando: 492 Ts. 97 VC² o así : 492. 97 Ts.
PARA CONVERTIR DE TAREAS Y VARAS A METROS CUADRADOS.
Ej.: 28 Tareas con 48 Varas Conuqueras cuadradas.
28. 48 Ts. x 628. 8634= 17,910.03 Mts.
Si lo quieres en Has., As., Cas., se hace lo siguiente:
1/79/10. 03
o sea: 1 Has., 79 As., 10 Cas., 03 Dms².
El concepto básico con el que se trabajará es el saneamiento de la propiedad. El saneamiento es todo el proceso que se sigue para registrar un terreno, para obtener un certificado de propiedad.
Está claro, hay otros procedimientos que se hacen con los terrenos. Un ejemplo es cuando muere el propietario de un título. En este caso hay que hacer otro tipo de operaciones después de que se ha hecho el saneamiento.
Algunos conceptos importantes:
Ejemplo de designación catastral: Solar 1 de la manzana 40 del Distrito Catastral 1 de Santiago.
Deslindar: quitar una parte del solar propio para dársela (vender, ceder) a otro.
Refundición de solares o parcelas: cuando el dueño de parcelas colindantes las une, convirtiéndolas en una sola. Esto se da, sobre todo, para fines de urbanizaciones.
Replanteo: medir de nuevo un terreno para determinar quién está invadiendo a quién en cuestiones de terrenos.
Hito o mojonadura: pirámide de cemento con una varilla arriba que sirve para marcar los límites de un terreno.
Sanear: aclarar una situación jurídica de propiedad.
Definición de Derechos Reales
Para definir los derechos reales, los compararemos con los derechos opuestos a ellos, los derechos personales.
Los Derechos personales o derechos de créditos u obligaciones consisten en un poder conferido a alguien que es titular del derecho sobre otra persona. En los derechos personales hay dos partes, una parte activa llamada acreedor y una parte pasiva llamada deudor. El acreedor es titular de un derecho y tiene un poder de ejercer ese derecho sobre la otra parte, puede cobrarle al deudor. Como se puede ver (duh!) Hay una relación personal entre el acreedor y el deudor. Dado que todo esto es una relación personal, los derechos conferidos son llamados derechos personales.
Un derecho real es la posibilidad de que una persona ejerza un poder sobre una cosa. Sacarle provecho a algo. Puede existir una relación entre una persona y una cosa. La parte activa es el titular del derecho, la parte pasiva (en esa relación) es toda persona que no sea el propietario. En el fondo hay una relación entre el propietario y el resto del mundo que le debe respetar sus derechos. Es decir, yo tengo una relación con mi casa, porque puedo ejercer mi derecho de propiedad sobre ella (el derecho de propiedad es el derecho real por excelencia como se verá más adelante). Puedo hacer valer mi derecho de propiedad sobre esa casa ante cualquier otra persona. En este caso, cualquier persona ante quien yo haga valer mi derecho de propiedad es la parte pasiva de la relación jurídica, mientras yo, como titular del derecho de propiedad de la casa, soy la parte activa.
El derecho real se puede definir como la relación jurídica inmediata y directa entre una persona (titular del derecho) y una cosa (mueble o inmueble). Como las cosas no pueden hacer transacciones con sus titulares (una mesa no va a negociar el uso que su dueño le puede dar), entonces es el legislador quien rige ese ámbito jurídico. La ley controla los derechos reales.
Cuáles son los derechos reales?
Derechos reales principales:
- El derecho de propiedad.
- El derecho de usufructo.
- El derecho de uso.
- El derecho de habitación.
- El derecho de enfiteusis.
- El derecho de servidumbres reales.
- Derecho de concesión (minera).
Derechos reales accesorios:
- La hipoteca.
- La prenda.
A los derechos de uso, usufructo, habitación, enfiteusis, servidumbres y concesiones se les llama "desmembraciones" del derecho de propiedad.
Por qué se les llaman desmembramientos del derecho de propiedad?
Porque quien los tiene no se goza del derecho de propiedad completo.
El derecho de propiedad tiene 3 elementos o atributos:
Uso = jus utendi. Usar y disfrutar la cosa.
Disfrute = jus fruendi. Sacarle provecho a la cosa.
Disposición = jus abutendi. Poder disponer de la cosa.
Estos tres atributos sólo los tiene el propietario.
Cuando el propietario sólo tiene la capacidad de abuso, es decir que sólo puede disponer del bien en cuestión, entonces ese es llama el nudo propietario.
En resumen, se llaman desmembraciones porque le quitan atributos al propietario en favor de otra persona.
Por ejemplo, el propietario le da el derecho de uso de una propiedad suya a otra persona mediante un contrato de alquiler.
El derecho de propiedad es considerado el derecho real más principal de todos.
Por qué a la prenda y la hipoteca se les llama derechos reales accesorios?
Porque en principio no son más que un derecho personal al que se le ha agregado un objeto, se les ha añadido un bien a manera de garantía.
Se puede hipotecar una casa sin hipotecar el terreno debajo de ella?
Depende. La respuesta es Sí, si el terreno y la mejora son de dos dueños diferentes. Como en el caso del dueño de una mejora sobre un terreno arrendado. Es decir, a mi me arriendan un terreno y construyo sobre él. En este caso la construcción es mía, pero el terreno no, porque yo lo arrendé de otra persona.
Pregunta interesante:
Un hombre compra un terreno antes de casarse. Luego se casa y junto con su mujer construyen una casa en ese terreno. Se divorcian. La mujer tiene derecho a la mitad del terreno y la casa?
Respuesta. No. La mujer es solamente dueña de la mitad de la mejora, porque el terreno no entra en la comunidad de bienes, ya que el hombre lo tenía antes de casarse. La mejora sí se divide por mitad, porque fue creada durante el tiempo que estuvieron casados y por eso entra en la comunidad.
El derecho de propiedad es el más importante de los derechos reales principales. Por qué?
Porque es el que le da más atribuciones a su titular.
EL USUFRUCTO
Se puede definir como un derecho real a lo máximo vitalicio, que le confiere a su titular (el usufructuario) el uso y el disfrute de una cosa que otra persona es su propietaria.
Pleno propietario: es el que disfruta de los tres atributos del derecho de propiedad.
Nudo propietario: es el que se queda solamente con el abuso (jus abutendi) de la cosa. Esto puede pasar cuando otra persona tiene el usufructo, porque si el usufructo le va a quitar al pleno propietario el disfrute y el uso, el propietario se qeuda solamente con la disposición de la cosa (duh!).
Por qué se le llama "nudo propietario"? Al profesor le gusta pensar que porque ese propietario está como "amarrado" en el pleno disfrute de su derecho de propiedad.
El usufructo es un derecho real. Limita el derecho del propietario.
El usufructo y el arrendamiento parecen iguales pero son distintos.
Diferencias entre usufructo y arrendamiento
Usufructo
|
Arrendamiento
|
El usufructo es un derecho real. El arrendamiento es un derecho personal, porque es entre personas.
Existen obligaciones recíprocas entre el arrendador y el arrendatario. El propietario en el arrendameinto tiene la obligación de entregar la cosa y el arrendatario de pagar y cuidar la cosa.
En el usufructo no se paga una mensualidad (pudo pagarse una cantidad de dinero al inicio) y en el arrendamiento sí se paga una mensualidad.
El usufructuario tiene acción en justicia, puede ejercer una acción en justicia, porque tiene un derecho sobre la cosa. Por lo contrario, el inquilino (arrendatario) no tiene acción en justicia, no es dueño de la cosa, tiene que valerse del propietario para que le defienda la perturbación que le hayan ocasionado.
Ahora bien, si se le hace una perturbación a un arrendatario y el dueño no quiere demandar y cumplir con su obligación de defender al arrendatario, el arrendatario puede presionar al propietario negándose a pagar la mensualidad hasta que el propietario se decida a demandar al que le está ocasionando la perturbación.
Por convención: un acuerdo entre el propietario y el usufructuario. El propietario le cede el uso (jus utendi) y el disfrute (jus fruendi) de la cosa. El usufructo puede ser a un término fijo o por tiempo indefinido.
El usufructo desaparece con la muerte del usufructuario. Esto es lo que quiere decir que el usufructo es a lo máximo vitalicio.
Usufructo por testamento: El propietario de una propiedad puede mediante su testamento transmitir el uso y el disfrute de su propiedad a un usufructuario y si no dejó un término establecido, ese usufructo existirá hasta que el usufructuario se muera.
Usufructo por prescripción: se puede, pero es difícil, por eso no lo analizaremos.
CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
La muerte del usufructuario. No puede ser heredado el derecho al usufructo.
La llegada del término. Si se acordó un usufructo durante 20 años, cuando pasen estos 20 años, se extingue el usufructo.
La renuncia del usufructuario.
La "fusión" del derecho: si el usufructuario compra la propiedad).
Como el usufructo es un derecho real puede ser cedido pero se extingue el usufructo con la muerte del usufructuario cedente y no con la muerte del cesionario (el que lo recibe).
Si el usufructuario cesionario muere sus herederos continúan. Se puede hasta hipotecar el usufructo, se puede vender.
El usufructuario tiene un derecho real. El puede vender ese derecho a otra persona para que sea esa otra persona quien disfrute de ese usufructo.
El usufructo también se puede extinguir con la "fusión" del derecho. Si el usufructurario compra la "nuda propiedad" se convierte en “pleno propietario”.
Con la renuncia del usufructuario también se extingue el usufructo. En ese caso la plena propiedad pasa al propietario.
EL DERECHO DE USO Y DE HABITACIÓN
El derecho a usar una cosa o habitar en un lugar. Es un derecho cuya aplicación en R.D casi no se ve. En Francia sí se ve con frecuencia.
De los tres atributos del derecho de propiedad le quita al pleno propietario el "jus utendi" y también el "jus fruendi". Parece que es lo mismo que un usufructo pero no es lo mismo.
Puede sacarle provecho a la cosa solamente en la medida de sus posibilidades y necesidades de el usuario y su familia, no para negocios.
Usa la cosa y le saca provecho. Un usufructuario normal puede hacer negocios con su usufructo. Pero un usuario puede sembrar para alimentar a su familia, pero no puede vender esos frutos.
Lo mismo pasa con la habitación. Por eso se dice que estos derechos de uso y de habitación se les llama "servidumbres personales" porque benefician a su titular o a su familia, no más de ahí.
LAS SERVIDUMBRES REALES
Hay muchos tipos de servidumbres (Servidumbre de vista, servidumbre de toma de agua, servidumbres legales, servidumbre de paso, etc.)
La servidumbre de vista es cuando yo compro una propiedad por la vista que tiene, y alguien me tapa esa vista con otra construcción, yo tengo una servidumbre de vista, o sea que la ley me permite exigirle a esa persona que me "devuelva" mi vista.
Servidumbre:
El derecho a ciertos usos sobre un predio llamado predio "sirviente" establecido a favor de otro predio llamado "fundo o predio dominante o fundo o predio enclavado." Enclavado quiere decir encerrado, sin salida.
Servidumbre de paso:
La servidumbre de paso debe darse por el lugar más corto o el menos lesivo para el fundo sirviente. Es dejarle un espacio al fundo dominante para accesar una vía (carretera, etc.) cruzando por un pedazo del fundo sirviente.
Servidumbres legales: los aeropuertos, la CDE y sus cables.
Servidumbre de caída de agua. Tiene que dejar que llueva y que el agua corra. Funciona solamente con caídas de agua natural.
Servidumbre de toma de agua: para que el ganado pueda tomar agua.
Cómo se establecen las servidumbres?
Las servidumbres se pueden establecer por la ley y por convención y por prescripción (20 años).
Cuando lo que la motiva ha dejado de existir.
Ejs: si el pozo del que se tomaba agua se seca.
Por fusión de derechos si se compra el fundo dominante. Cuando un mismo dueño es el dueño de los dos terrenos.
El que se enclava él mismo, no tiene derecho a servidumbre.
Enclavarse es lo que pasa cuando una persona que tiene un solar y vende la parte del solar que le daba salida hacia la calle quedándose sin salida a la calle. Como fue él mismo quien se enclavó no tiene derecho a solicitar servidumbre de paso.
En la servidumbre de paso, el pedazo de terreno que se utiliza para el paso es propiedad del dueño del fundo sirviente
La servidumbre es una carga impuesta a un fundo y no a una persona.
Esto significa que aún cuando el dueño original del fundo sirviente lo vende, el nuevo dueño debe respetar la servidumbre impuesta sobre el terreno.
La servidumbre se establece a favor de un fundo y no de una persona. Esto quiere decir que si el fundo enclavado o dominante es vendido por su propietario, o el propietario muere, el derecho de la servidumbre permanece, no importa quiénes sean los propietarios.
Es en principio un derecho personal (una obligación) pero se estipula para tanto tiempo que se crea un derecho real, que el enfiteuta tenga derechos.
La enfiteusis es un arrendamiento que debe oscilar entre no menos de 18 años hasta 99 años.
estos contratos de enfiteusis son a veces asimilados con los contratos de arrendamiento con el municipio. Porque los arrendamientos con el municipio son por tiempo indefinido.
La diferenicia está en que cuando es el ayuntamiento que da en arrendamiento un terreno a fulano. El ayuntamiento exige que para que esa persona mantenga su derecho de enfiteusis cumpla con ciertas obligaciones, por ejemplo, si es en el campo, que siembre ese terreno; si es en la ciudad se le exige que construyan y mantengan la propiedad.
El enfiteuta puede comprar al ayuntamiento el derecho de propiedad.
COMO SE ADQUIEREN LOS DERECHOS REALES EN GENERAL?
Los artículos 711 y 712 del código civil hablan de la adquisición de esos derechos. Artículo 711 del Código Civil:
La propiedad de los bienes se adquiere y trasmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de obligaciones.
Artículo 712.
La propiedad se adquiere también por accesión o incorporación, y por prescripción.
Por accesión o incorporación:
Esto es cuando se adquiere todo lo que se le agrega a un inmueble.
En terrenos registrados sólo se puede permitir al arrendatario construir con autorización escrita y ante notario, si no puede perder la mejora.
Cuáles derechos reales se registran en la oficina de registro de títulos?
La hipoteca se registra, porque cae sobre un inmueble. La prenda no, porque cae sobre un bien mueble.
El derecho de propiedad se registra si cae sobre un inmueble.
La prescripción es la pérdida o la adquisición de un derecho por el transcurso del tiempo (prescripción extintiva y adquisitiva). La prescripción adquisitiva también se le llama usucapión.
Para adquirir algo por usucapión hay que haber tenido posesión de hecho o de derecho de la cosa.
El propietario tiene sobre la cosa una tenencia, aprehensión de la cosa.
El propietario tiene un poder de hecho sobre la cosa. Ejerce sobre la cosa ese poder. Si es un terreno lo puede sembrar y tener un poder de derecho sobre la cosa, porque se lo da la ley.
Cuándo se puede tener la posesión de derecho y no la de hecho? Cuando el propietario pierde la cosa (por robo, ej.) tiene sobre la cosa un poder de derecho, no de hecho.
Existe una persona que tiene sobre la cosa un poder de hecho y un poder de derecho y no es propietario ni es titular de ningún derecho real principal : "el arrendatario", el detentador o poseedor precario.
El arrendatario posee sobre la cosa, en base a un contrato, un poder de hecho y un poder de derecho, sin ser propietario.
Ej.: el inquilino o arrendatario ejerce sobre la casa alquilada un poder de hecho y de derecho también. En virtud del contrato de arrendamiento el propietario le ha cedido el poder de derecho a quien le alquiló.
El contrato no tiene que ser escrito ni tangible (ej.: el contrato de transporte cuando yo le pago a un taxi para que me lleve a algún lugar). Se tiende a confundir un contrato en sí con el elemento material que sirve de prueba de un contrato (el papel firmado).
Otra persona que podría tener poder de hecho y de derecho sin ser propietario es el "porteador' que es la persona que lleva algo de un sitio a otro. Ej.: El servicio de entrega de paquetes de la Metro. Quien tiene el paquete cuando lo entrega uno? La compañía de transporte tiene un poder de hecho y de derecho sobre el paquete.
Un depositario también tiene poder de hecho o de derecho. El banco tiene un poder de hecho porque tiene el dinero y de derecho porque yo le he permitido administrarlo.
Pero ninguno de los anteriores pueden adquirir la cosa por prescripción. Tienen la cosa en virtud de un contrato.
El inquilino no adquiere por usucapión ningún terreno.
Los anteriores eran poseedores precarios o detentadores (no adquieren por prescripción adquisitiva)
El poseedor simple es el que puede adquirir por prescripción adquisitiva. El ladrón es un poseedor simple por tanto puede adquirir derechos por prescripción adquisitiva. Una persona que se mete en un terreno y lo dejan pasar 20 años ahí entonces adquiere derecho de propiedad por posesión.
La posesión requiere dos elementos:
- El corpus: el cuerpo, el que tiene la aprehensión de la cosa. Si se está habitando un terreno, o se tiene una casa o una siembra dentro del terreno se tiene el corpus (el elemento material).
- El animus domine: la intención de ser dueño.
Si en un solar una persona está construyendo una casa ahí se ve que hay intención de ser dueño de ese terreno.
La ley presume que todo poseedor tiene intención de ser dueño.
Lo que más caracteriza la posesión es la siembra, luego le sigue la cerca.
Si una persona tiene sobre la cosa el corpus, ya puede ser dueño porque tiene corpus y animus domine? No, hace falta unos requisitos necesarios para "usucapir".
Una cosa susceptible de posesión. Las cosas que no están en el comercio no se pueden poseer. Los monumentos, las vías públicas, las orillas de los ríos. La orilla del mar, a partir de 60 metros desde pleamar (pleamar es hasta donde sube la marea en su momento más alto)
Que la posesión no tenga vicios.
Un período de tiempo.
Buena fe o mala fe. Veremos que para adquirir por 20 años de prescripción no importa tener mala fe. Pero la prescripción corta necesita la buena fe (prescripción especial que se cumple a los 10 o 5 años.)
Vicios de la posesión
Violencia
Equívoco
Clandestinidad
Discontinuidad.
La posesión debe ser pacífica, continua e ininterrumpida.
Violencia: se dice que vicia la posesión tanto si se produce en el inicio como en el transcurso de la posesión. Y la que tiene vicio no es una posesión útil y no sirve para adquirir por prescripción.
Cuando hay un terreno registrado y se expide un certificado de título no hay LESION. Pero si el terreno no tiene título si se puede invocar la lesión (art. 175 ley de tierras)
Cuando un terreno está registrado nadie adquiere por prescripción sobre él. No hay posesión en un terreno registrado, lo que hay es ocupación.
Equívoco: es la duda, sobre si se está o no poseyendo. En la posesión no puede haber duda alguna de que se tiene intención de ser dueño. Si una persona cerca un terreno, construye una casa sobre él o siembra no hay duda de que esa persona quiere ser dueña de ese terreno, o si hace cualquiera de las cosas estipuladas en el art. 4 de la ley de tierras.
Clandestinidad: en los muebles la posesión puede ser clandestina, que se haya ocultado el mueble, pero no se conoce un caso de poseedor de inmuebles clandestino.
Discontinuidad: la posesión debe ser continua si es por 20 años. Si la posesión se interrumpe entonces no es válida para prescribir.
La posesión se calcula de día a día, por fechas de calendario, no por horas. Si una persona se casa el 5-2-1999 por la noche y entra en un terreno el 6-2-1999 en la mañana, los dos empiezan a prescribir.
La posesión es un hecho jurídico, y como tal se prueba por todos los medios, incluyendo testigos..
El artículo 72 de la ley de tierras nos dice que se considera nulo los documentos en los cuales ya otra persona tiene la posesión.
Se puede ejercer la posesión a título personal. Y se puede poseer "corpore alieno", es decir, a través de otro mediante un contrato.
Ej.: Q es poseedor y hace un contrato de arrendamiento con Ñ. Hace 20 años que Ñ está ahí y pide usucapión. No se puede fallar a favor de Ñ porque el es un detentador precario y Q, por tanto, obtiene la usucapión.
Posesión es una situación de hecho que puede generar derechos.
El tiempo de posesión se puede heredar. El hijo hereda los años de posesión que tenía el padre al morir.
La posesión no es un derecho, es una situación de hecho que puede generar un derecho.
Si una pareja está poseyendo un terreno y la esposa muere dejando un hijo, aunque ella muera antes de cumplirse los 20 años para adquirir por posesión, al hijo le toca parte de ese terreno porque, aunque él no haya poseido, ha poseído su padre que es su tutor.
ELTIEMPO de posesión
En principio el poseedor es el propietario.
Larga prescripción
La prescripción más larga es 20 años. El que adquiere por prescripción adquisitiva de 20 años (usucapión) no necesita ningún documento.
Si una persona entra por violencia en un terreno, entonces su posesión está viciada y no puede adquirir la propiedad por usucapión.
Sólo si la posesión no tiene vicios y dura 20 años se puede adquirir la propiedad por usucapión.
A le da en arrendamiento a B una propiedad. B dura 20 años sin vicios, pero con mala fe. ¿Puede B hacerse dueño de esa propiedad?
La primera impresión hace que uno diga que sí, porque en la prescripción larga no importa la mala fe, pero en este caso eso no importa, el concepto clave en esta pregunta es que B poseía la propiedad en base a un contrato de "arrendamiento", y por tanto B no puede hacerse dueño de la propiedad porque era un poseedor precario, porque estaba bajo contrato.
Ahora, si existe un título de propiedad, nadie puede adquirir esa propiedad por prescripción. No se prescribe en terrenos registrados (art. 175). No lo adquiere quien está adentro ni lo pierde quien está fuera.
La primera pregunta que debe hacer un abogado al consultársele sobre terrenos es si la propiedad es registrada o no registrada.
Corta prescripción
Cuando se adquiere por prescripción corta? Cuando se tiene un justo título (simple documento, de compra, etc.) o documento justificativo de su adquisición; y buena fe.
Aquí sí es necesario la buena fe.
Un justo título es un simple documento (un acto de venta, por ejemplo) y no debe confundirse con un certificado de título, ya que cuando hay un certificado de título se habla de un terreno registrado y entonces no corre ninguna prescripción.
Si B tiene un documento de haberle comprado a A, entonces ya tiene un justo título. La buena fe
es la creencia que tiene el adquiriente, el poseedor, de haber adquirido del verdadero propietario.
Ej.: Supongamos que el verdadero propietario de un inmueble es A y hace un contrato de arrendamiento de su parcela a B. B está sembrando, cercando y cuidando la parcela. Usted no conoce a A. Usted le ofrece a B comprar la parcela. B le vende a usted la parcela. Usted tiene 10 años ocupando la parcela y un justo título. Usted cree realmente que B era el verdadero propietario de la parcela. Usted veía a B todos los días en la parcela y creía realmente que era él el dueño. Puede usted invocar la prescripción? Sí, usted tiene un justo título y ha estado poseyendo la parcela por 10 años.
A podrá demandar en daños y perjuicios a B, pero esos son problemas entre A y B y no le interesan a usted.
Si el terreno está registrado no hay peligro, el propietario porque puede ir y sacar a quien sea de su terreno.
Pero en materia de terrenos no registrados la apariencia lo es casi todo.
Si el verdadero propietario vive fuera de la provincia donde está el terreno. A vive fuera de la provincia donde está su parcela. Entonces tiene 10 años para prescribir su derecho de propiedad. Es decir que si a los 10 años no ha regresado y B le ha vendido la parcela a X, entonces en juicio A no podrá reclamar su terreno después de los 10 años, y el tribunal fallará a favor de X.
La prescripción corta va a variar de 10 a 5 años dependiendo de dónde viva al verdadero propietario. Si vive dentro de la provincia entonces la prescripción es de 5 años.
La ley asume que el verdadero propietario, si tiene interés en el terreno suyo, en esos 5 o diez años, por lo menos debió haber visitado su terreno.
Y si A se muda? entonces para X adquirir por prescripción a A se le cuentan los años que le faltan para cumplir los 5 años y al mudarse se le duplican.
A es el verdadero propitario de una parcela. A le arrenda a B. B le vende a C, quien compra de buena fe. C tiene ya dos años poseyendo la parcela. “A” vive dentro de la provincia en la que se encuentra el terreno. A “A” le quedan entonces 3 años para que prescriba su derecho de propiedad y se le pase a C. Pero “A” se muda, entonces esos 3 años que le faltaban para prescribir se le convierten en 6 años.
Y si se da al revés, que A vive fuera de la provincia y se muda hacia dentro de la provincia, entonces se dividen entre dos los años que le faltaban a A para cumplirse los 10 años de la prescripción.
El estado tiene dos tipos de terrenos. Los terrenos no registrados, que una persona los puede adquirir por prescripción.
El Estado también tiene terrenos registrados con título, y se da el mismo caso que un terreno registrado a nombre de un particular.
DIFERENTES FORMAS DE PROPIEDAD EN LA REPÚBLICA DOMINICANA.
PERIODOS EN QUE SE PUEDE DIVIDIR EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA REPÚBLICA DOMINICANA.
Hay personas que dividen en 7 períodos. Otros lo dividen en 5, como sigue:
1ro: se inicia con la bula del 3 de mayo 1493.
2do: Se inicia con la ley de Amparo real del 20/11/1598
3ro Se inicia con la Constitución, la independencia de la República en el 1844.
4to Se inicia con la ley sobre división de terrenos (ley de partición y división) de terrenos comuneros del 21 abril 1911
5to se inicia con la orden ejecutiva 511 del 01/07/1920. Hoy esa es la actual ley 1542 del 07/11/47, la Ley de Tierras
1er período:
Comienza con la bula del Papa Alejandro VI o IV?.
La bula realmente en su inicio un sello de plomo con la imagen de San Pedro y San pablo con lo que se sellaban los documentos pontificios. Por extensión de la palabra hoy se le llama bula al documento emitido del Papa.
La bula se llamaba la Bula Inter Cáetera.
Esta bula decía que el Papa cedía a los reyes de España todo el terreno que pudieran conquistar. Se discute si el Papa tenía el poder para regalar esos terrenos. Se discute que el Papa debió ordenar la evangelización, y no repartir las tierras.
La Bula Inter Cáetera fue el primer documento de propiedad. Era el certificado de título de los reyes de España sobre los terrenos descubiertos.
2do período
El segundo período inicia con la ley de Amparo Real. Esta ley es una Ley de Indias. Las leyes de indias eran leyes que provenían del Consejo de Indias.
La ley de Amparo Real lo que hacía era que amparaba en su derecho de propiedad a aquel que tuviese un documento previo a la ley y una justa prescripción. Era una especie de saneamiento
Esta ley vino porque a veces los reyes decían a una persona que tomara todos los terrenos que conquistaran, pero los conquistadores se excedieron. Entonces las personas debían demostrar el documento por el que obtuvieron sus terrenos y su prescripción.
En este segundo período cómo estaba organizado el derecho de propiedad en la isla? Había varios tipos de propiedad:
a)La propiedad realenga (la propiedad de los reyes).
b)La propiedad particular de los colonos españoles.
c)La propiedad eclesiástica.
d)La propiedad de la comunidad indígena.
3er período
El 3er período inicia con la independencia.
Por la independencia, el nuevo Estado es dueño de todo el territorio que va a conformar esa República Dominicana. El estado es propietario de lo que hasta entonces era de gobiernos extranjeros.
En este período existen dos leyes de mucha importancia.
La ley de "bienes nacionales" de 1845. Esta ley decía que todo terreno abandonado pasaban a ser bienes nacionales.
Otra ley importante es la ley sobre Registro y Conservación de hipotecas del 21/06/1890 (ley 2914). Esta ley es de suma importancia. Es importante siendo una ley tan vieja porque todavía está vigente, esta ley de Conservación de hipotecas es para los terrenos no registrados, mientras que la ley de Registro de Tierras de 1920 se aplica a los terrenos ya registrados.
El encargado de aplicar esa ley se llama "Conservador de hipotecas". Este es un funcionario nombrado por el Ejecutivo. Este funcionario funciona en el ayuntamiento. Ese es el encargado de transcribir los actos traslativos de propiedad y de inscribir los actos de hipoteca.
Diferencia entre transcribir e inscribir. Transcribir es copiar in extenso un acto. Inscribir es anotar los datos esenciales del acto.
Todo lo que tenga que ver con terrenos registrados NO SE VA AL CONSERVADOR DE HIPOTECA, se va a la oficina de Registro de Títulos.
La importancia de inscribir y transcribir es:
dar fecha cierta al acto
darle publicidad y hacerlo oponible a terceros. Darle rango en caso de varias hipotecas.
cobrar impuestos
La fecha cierta es la real, la efectiva. El que registre primero, el más diligente es el que el que puede oponer su acto al otro.
El notario no da fecha cierta a un acto, sólo legaliza las firmas frente a él escritas.
Darle publicidad sirve para que el público se pueda enterar de las operaciones jurídicas que se han hecho con la propiedad en cuestión.
En Registro de títulos hay inscripción y registro, en Conservaduría de hipotecas los actos se transcriben y las hipotecas se inscriben.
Cuáles son los actos traslativos que se inscriben?
- El acto de venta.
- La promesa de venta (vale venta si se está de acuerdo en el precio y en la cosa).
- La retroventa o venta con pacto de retracto (yo vendo con la condición de que si yo consigo el dinero que necesito en un determinado plazo, el inmueble me debe ser devuelto).
- La dación en pago: esto es el pago que se hace que no es en dinero. Cuando se paga en naturaleza.
- El aporte en naturaleza es un acto traslativo. El aporte en naturaleza a una compañía es cuando se da un bien como aporte para recibir acciones de esa compañía.
La finalidad de la ley de registro y conservación de hipoteca:
- hacer el acto oponible a terceros
- dar fecha cierta al acto.
Antes de esta ley, las operaciones eran secretas. Alguien vendía y el comprador guardaba el acto.
Los franceses eran secretos, en cambo los romanos si tenían una forma de darle publicidad a un acto. El acto se hacía ante testigos o ante el juez.
La oficina del registrador de títulos es una fuente de información para los terceros.
Ej.: A vende a B la parcela 30DC4, B transcribe el acto (es un terreno no registrado). Le lleva al conservador de hipoteca el acto para que sea transcrito.
Posteriormente A vende a C la misma parcela 30DC4.
Cuando B y C van a discutir al tribunal C alega que él no tiene que ver con el trato entre A y B. Pero el acto de B es oponible a C. C antes de comprar debió ir al Conservador de Hipoteca a averiguar si no se había hecho ninguna otra transacción con el inmueble en cuestión.
La transcripción de un acto lo hace oponible ante cualquier tercero.
Ej: Si X le vende a Z la parcela 38 del DC9 de Stgo, con el certificado de título No. 29 en 1988. Como este es un certificado de Título, esto nos dice que es un terreno registrado. Entonces lo que procede es llevar este acto ante el registrador de título. El que me diga parcela No. XX del DC XX, solamente quiere decir que ese terreno ha sido medido catastralmente, pero eso no significa que es un terreno registrado.
La donación sólo se transcribe si el beneficiario la acepta. ya que la donación no aceptada por el beneficiario no existe (duh!).
Los actos que involucran muebles no se transcriben, solamente los actos que involucran inmuebles se transcriben.
Recordemos que en materia de muebles la posesión vale título.
Un testamento, hay que transcribirlo? No se puede, porque no es un acto entre vivos y los actos que se transcriben son los actos entre vivos.
Los herederos son continuadores jurídicos del de cujus, y por tanto cuando hay una herencia no hay transferencia de propiedad, sino que los herederos continúan.
"A" fallece y deja en herencia la parcela 30 a 3 hijos. A cada uno le correspondería un tercio. Uno de ellos renuncia a la sucesión. Entonces, los bienes que le tocaban a ese heredero que renuncio pasan a los otros dos herederos, pero ese acto no se transcribe porque se asume como que los bienes nunca entraron al patrimonio del heredero renunciante. Como no entró, no se transcribe en cuanto a esa persona y entonces los otros dos herederos son continuadores del de cujus. Ahora bien, si el heredero No. 3 renuncia a favor del heredero No. 1 específicamente, entonces ese acto sí se transcribe.
Los actos que se transcriben son los actos entre vivos.
Ahora, si el renunciante renuncia a favor de una persona específica, esto sí es una transferencia entre vivos y es necesario transcribir el acto.
Inscribir
¿Qué se inscribe ante el conservador de hipoteca?
Las transacciones que involucran terrenos no registrados. Las Hipotecas.
Se inscriben con la finalidad de darle fecha cierta y darles rango (oponible a terceros).
En una venta en pública subasta de un bien que ha sido hipotecado varias veces, el que inscribe primero (tiene una hipoteca en primer rango) es el primero en cobrar. Por eso en las hipotecas se buscar "dar rango", en vez de hacer oponible el acto.
El primero que inscribe le da rango de preferencia la inmueble para cobrar primero.
La ley de registro y conservación era facultativa antes. El legislador supo lo peligroso que era no transcribir y en el 1961 crea una ley que dice que la transcripción es obligatoria. Los actos anteriores a esa ley del 31 no era obligatorio que fueran transcritos.
La ley 133 de junio del 1931 dice que las transcripciones son obligatorias. Quién está en la obligación de transcribir el acto? si el acto es auténtico la obligación de la transcripción es del notario que instrumenta el acto. Si es bajo firma privada, la obligación de la transcripción es en la parte interesada (el adquiriente).
En auto auténtico es el notario que redacta el acto. El notario da fe de que esas personas comparecieron ante él y declararon la operación jurídica. Los actos auténticos tienen número. Se inician con la fecha. Ej.: en fecha tal ...por ante mi comparecen... y luego con los datos de los comparecientes
Se hace un solo original y el interesado tendrá una "compulsa" que es una copia certificada del original.
El acto bajo firma privada se presume que lo pueden hacer las partes y el notario lo que hace es dar fe de que las firmas fueron puestas voluntariamente en su presencia por los señores que firman. El acto bajo firma privada no está numerado y debe haber tantas copias como partes.
Como en un acto auténtico solamente hay un original con el que se queda el notario, es el notario quien está obligado a transcribir el acto.
Los actos bajo firma privada se hacen en tantos originales como partes y deben obligatoriamente decir en su contenido cuántos originales se hicieron.
Posteriormente viene una ley, la 637 que declara que la transcripción es de utilidad pública. No tendrá validez ni podrá depositarse ante un tribunal el acto que no esté transcrito pues estará suspenso. El juez o secretario que acepte un acto sin transcribir puede ser sancionado.
Inscripción hipotecaria
En cuanto a la inscripción hipotecaria es necesario llevar anexo al acto de hipoteca la "doble
factura de inscripción hipotecaria".
La doble factura de inscripción hipotecaria no es más que un requerimiento que se le hace al conservador de hipoteca para que inscriba el acto, la hipoteca. Contiene:
El nombre de quien lo requiere (el acreedor, lo puede hacer el notario )
Nombre y generales del deudor,
El monto del crédito, el interés y el tiempo,
Consignación el inmueble que se está hipotecando.
Si el inmueble tiene designación catastral se hace mención de ella.
(en la designación catastral, la ciudad de Santiago es DC 1, si en la designación es en el campo entonces dirá "D.C. 2" u otro, en el campo hay parcelas, no manzanas).
Designación catastral de un terreno en la ciudad S.5 Manz. 40 D.C. 1 Stgo. = Solar 5 Manzana 40 Distrito Catastral 1 Santiago.
Designación catastral de un terreno en el campo:
p. 39 D.C. 2 Municipio Valverde = Parcela 39 Distrito Catastral 2 Municipio Valverde
¿Son públicos los libros del conservador de hipoteca?
Sí, son una fuente de información para los terceros.
¿Y los libros del registro de título, son públicos?
Sí, también es una fuente de información.
La diferencia:
El conservador de hipoteca es para terrenos no registrados. Uno va a una de esas oficinas y pide una certificación de que el terreno con el que uno va a negociar no ha sido vendido o negociado con anterioridad.
La ley le concede un plazo de 60 días al interesado para que haga la transcripción a partir de la fecha del acto. Si no lo hace en ese plazo tiene una sanción de pagar un 10% sobre el valor del acto.
Lo que paga en la transcripción es normalmente un 2% del valor del acto, más la multa.
El valor de que se habla aquí es el valor de la operación consignada en el acto.
Hay un certificado de título, paga…
El terreno no registrado se le cobra el 4% más el 12% del 4 en rentas internas. Pero el 2% se le paga al conservador de hipoteca.????
Hay una ley que se confunde con la ley del conservador de hipoteca. La ley de los actos judiciales y extrajudiciales del 20/05/1985. Esta ley no tiene nada que ver con el tribunal de tierras, pero tiende a confundir a cualquiera que vaya a pagar los impuestos. Esta ley lo que hace es dar fecha cierta a los actos y el cobro de impuestos. Está a cargo la aplicación de esa ley del secretario del ayuntamiento en los municipios que no son cabecera de provincia y se llama director de registro civil.
En el municipio cabecera de provincia el director de registro civil es el conservador de hipoteca.
EN TERRENOS NO REGISTRADOS
A la doble factura (un pedimento que se le hace al conservador de hipoteca para que le de rango al crédito) se le anexa el acto de hipoteca.
Si la hipoteca es judicial además de la doble factura se le agrega la sentencia que la ordena.
Si la hipoteca es legal además de la doble factura se le anexa… "nada!"
En la hipoteca convencional se da la doble factura más el acto.
EN TERRENOS REGISTRADOS
En terreno registrado, la hipoteca convencional no necesita doble factura, se lleva el acto de hipoteca a registro y se acabó todo.
En la hipoteca judicial y en la hipoteca legal es necesario la doble factura, aun en terrenos registrados.
El conservador de hipoteca debe llevar 6 libros:
- Uno que tiene número y fecha de llegada de los actos.
- Transcripciones de las operaciones en terrenos no registrados.
- Un registro para las inscripciones de hipotecas.
- Para las transcripciones de los embargos judiciales.
- Un libro índice de las personas que hayan realizado operaciones (por apellido).
- Un libro de contabilidad.
El director del registro civil solamente lleva tres libros:
A el se le llevan:
Se le llevan los actos judiciales (actos de alguacil, sentencias).
Actos extra judiciales: ej.: un poder notarial, poder dado a un abogado, los certificados de actas de matrimonio, las actas de nacimiento, una carta injuriosa con fines de demanda en divorcio.
Estos libros no son públicos (qué interés tiene un tercero en saber lo que dicen esos actos?).
El abogado suele confundirse con esto.
El conservador de hipoteca: hay uno por provincia
Transcribe actos traslativos de propiedad
inscribe las hipotecas.
Trabaja en materia de terrenos no registrados, sin títulos.
Pero en el municipio cabecera el mismo conservador de hipoteca es el director del registro civil.
En funciones del registro civil: uno por municipio
registra los actos judiciales y extrajudiciales y les da fecha cierta.
El registrador de títulos:
Actúa en materia de terrenos registrados:
inscribe los actos (le toma los datos importantes del acto).
registra
El conservador de hipoteca es provincial, uno por provincia. El Director del registro civil es municipal, uno por municipio.
El oficial del estado civil: el llamado juez civil (este es el que hace todos los actos del estado civil de las personas) no se debe confundir con el director del registro civil.
CRITICAS QUE SE LE HACEN AL SISTEMA DEL CONSERVADOR DE HIPOTECA
1ra: que sólo transcribe actos sin darle legalidad a los mismos. El sistema del conservador de hipoteca se llama sistema ministerial francés.
2da: que lo que se toma en cuenta es el nombre de la persona no el inmueble en sí. En terrenos registrados sí lo que se toma en cuenta es el inmueble registrado.
se critica porque sólo son actos entre vivos.
CUARTO PERIODO
Se inicia con la ley sobre división de terrenos comuneros del 21 de abril de 1911.
Qué son terrenos comuneros?
Se le llama terrenos comuneros a sitios indivisos que se dicen pertenecer a dos o más personas y cuyos derechos están representados en pesos o pesos de título que más bien guardan relación con el valor del inmueble y no con la superficie. La persona que tiene un peso de título tiene lo que se llaman "acciones" en ese sitio comunero. Se les llama accionistas o comunistas del sitio. En tiempos de Trujillo siempre se hablaba de accionistas ;)
Para aclarar lo de sitios indivisos hablemos por ejemplos: Cuando un individuo deja en herencia un terreno a sus 12 hijos, mientras el sitio no se divida para que le toque lo correspondiente a cada quien, esos herederos comparten un sitio indiviso.
En un matrimonio, si poseen un inmueble, hay una indivisión en ese inmueble, porque no se sabe cuál parte le corresponde a quién.
Un sitio comunero pudiera pertenecer a una persona?
No, ya dijimos que deben ser 2 personas o más.
Un "peso de título" era un invento de la gente en el que alguien le daba un valor monetario a su terreno, y le vendía a otro en función de ese valor. Mi terreno vale mil pesos, y le vendo a fulano 500 pesos de título (lo que equivaldría a la mitad del terreno)...
Cuánto vale un peso de título?
Cualquier accionista solicita al tribunal la partición (en aquel entonces al tribunal de primera instancia). El tribunal designaba un notario público para que fuera el depositario de los pesos de títulos que tuvieran los accionistas....
Luego designaba un agrimensor público para medir el sitio comunero. Medido el sitio comunero se juntaban el agrimensor y el notario para dividir y hacer la "partición numérica del sitio comunero".
La partición numérica es la que resulta de dividir la totalidad del sitio comunero entre el número de pesos de título que tuviera
Si A tiene 50 pesos de títulos, B 25 y C 25. El notario tiene 100 pesos de títulos. La operación o partición numérica es la que resulta de dividir la totalidad del sitio comunero en tareas (supongamos que sean 100) entre la cantidad de pesos títulos existentes, para saber el valor de cada peso título. El tribunal de 1era instancia debía homologar la partición numérica.
Homologada la partición numérica se hacía la partición en naturaleza, el agrimensor le asignaba a cada quien la parte del terreno que le correspondía. La partición en naturaleza también tenía que ser homologada.
Pero si venía alguien y ocupaba una parte del terreno y duraba 20 años poseyendo, el terreno era del que tenía los 20 años, no del que hizo la partición numérica.
QUINTO PERIODO
Se inicia con la orden ejecutiva 511 del 01/07/1920.
Hoy la actual ley 15-42 del 07/11/1947.
Esta ley se llama orden ejecutiva porque fue el gobierno americano invasor militar. Era un gobierno militar, los militares no hablan de leyes, ni de decretos, pronunciaban órdenes ejecutivas..
Esa orden ejecutiva trae una ley que todo el mundo la recibió con recelo y miedo. Los gringos, ante la "barbaridad" de los terrenos comuneros necesitaban una ley clara, porque tenían inversiones grandes en caña. Entonces fue así que trajeron el Sistema Torrens o Sistema catastral. El objetivo era registrar todos los terrenos.
El catastro es medir y censar todas las propiedades. Se le llamó sistema Torrens en honor a Sir Robert Torrens.
Torrens era australiano, la ley de tierras es británica, llega a USA y los gringos la traen aquí.
Este sistema tiene muchas oficinas y funcionarios. Estas son:
Tribunal superior de tierras: actualmente hay uno solo funcionando. Se han creado otros pero no están funcionando. Tribunal colegiado. Uno en Sto.Dgo. se encarga de conocer todos los asuntos administrativos y conoce en grado de apelación de las sentencias de los tribunales de tierra de jurisdicción original.
El bogado del estado. representa al Estado en el saneamiento. Es el ministerio público ante el tribunal de Tierras.
Dirección general de Mensuras catastrales. Mide y censa los terrenos. Está a cargo de un Director general que debería ser agrimensor. Es una oficina técnica.
Tribunal de tierras de jurisdicción original. Esto quiere decir de primer grado, donde se origina el saneamiento en cualquier litis. Están a cargo de un juez (unipersonal), independientes. Hoy hay 2.
La oficina de registro de títulos, a cargo del registrador de títulos. Expide certificado de títulos.
El tribunal superior es colegiado. Tiene un presidente, quien es jefe de todos los demás tribunales de tierras.
El Tribuna Superior Tierra además de conocer asuntos en grado de apelación de las decisiones dictadas en jurisdicción original, conoce la "revisión de oficio" o "revisión obligatoria". Esto quiere decir que aunque no se apele una decisión de jurisdicción original el Tribuna Superior Tierra va a conocer de esa decisión, la va a revisar. La cortes trabajan solamente si apelan, pero el TST trabaja aunque no haya apelación debe revisar las sentencias de oficio. Tiene siempre trabajo.
Pero no se queda ahí. Tiene a su cargo lo administrativo. Cuando conoce con un carácter administrativo, lo que emite se llaman resoluciones. La resolución tiene un carácter administrativo porque no es en jurisdicción contenciosa, sino en jurisdicción graciosa. Las resoluciones no son sentencias, no adquieren autoridad de la cosa juzgada. Se pueden revocar en cualquier momento.
El doble grado de jurisdicción no es constitucional. La ley puede suprimir el segundo grado de jurisdicción en algunos casos. El doble grado es un reglamento de procedimiento. La ley lo limita, si fuera constitucional la ley no pudiera limitarlo.
Cuáles son las decisiones por resolución que el Tribuna Superior Tierra puede dictar?
Resolución de expedición de un certificado por Pérdida de certificado anterior.
Puede determinar los herederos. Por resolución y sin litigios.
Puede reconocer una subdivisión de un terreno. Esto lo hace administrativamente.
También puede conocer el deslinde administrativo. Esto es parecido a la subdivisión pero más corto. El deslinde es el que crea la parcela "resto" en un terreno que ha sido subdividido.
Conoce demandas en inclusión de herederos. Esto se da cuando a un heredero lo dejan "fuera".
El secretario general es una persona importante en el Tribuna Superior Tierra. Este tiene que ser doctor o licenciado en derecho.
El secretario general sirve de enlace entre el tribunal y los particulares. Es el que da la información a los particulares sobre un expediente. Recibe el expediente, da certificaciones de cómo va el expediente, etc.
La jurisdicción original tiene lo que se llaman "secretarios delegados". Porque el primero delega sus funciones. El secretario general delega sus funciones ante los secretarios delegados que están en tribunales de tierra de jurisdicción original.
Al secretario general del Tribuna Superior Tierra se le llama taquígrafo primero, y a los delegados se les llama taquígrafos segundos.
El Tribuna Superior Tierra tiene 8 jueces. Para conocer un caso el presidente designa 3. El presidente puede incluirse. Son 3 para evitar empates.
SISTEMAS DE REGISTRAR LA TIERRA MAS CONOCIDOS.
Todo buen sistema de registro de tierras debe tener los siguientes elementos:
Publicidad
Legalidad (art. 86)
Autenticidad
Especialidad
PUBLICIDAD: que exista una oficina al alcance de todo el mundo (ofic. pública) donde cualquier persona pueda enterarse de las operaciones que se estén realizando en un inmueble, si se ha vendido, si se ha consentido hipoteca, etc. Si los libros son públicos, uno puede verlos y hacerse expedir certificaciones que diga si existen o no gravámenes o transferencias sobre esto.
En el conservador de hipoteca (sistema ministerial) existe publicidad? Sí, esa publicidad es la que hace el acto oponible a terceros.
Art. 6, 167 y 177 de la ley de tierras.
LEGALIDAD: es depurar el derecho. Esto quiere decir sanear el derecho, verificar quién es el verdadero propietario. Investigar el derecho de propiedad a través de un tribunal especializado (el Tribunal de Tierras), en nuestro caso tanto los tribunales de jurisdicción original como el Tribuna Superior Tierra.
En el sistema ministerial francés, no se le da legalidad? No. Sólo se transcriben los actos in extenso. EL conservador de hipoteca no va a investigar derecho, no verifica derecho. El está para transcribir actos, inscribir hipotecas y cobrar los impuestos.
El conservador de hipoteca solamente transcribe los actos.
Art. 86. Este art. dice que la sentencia que finaliza un saneamiento limpia de una vez por todas el derecho discutido. Son terminantes (no se vuelve atrás) y oponibles ante todo el mundo (incluyendo al Estado). O sea que la legalidad es registrar el derecho ya saneado por sentenica del tribunal, y que es oponible a todos, incluyendo al Estado.
El conservador no registra derechos depurados.
AUTENTICIDAD: En el Sistema Torrens la autenticidad es que exista un documento que se baste a sí mismo, que sea ejecutorio (certificado de título)(si un documento no es ejecutorio hay que solicitar una sentencia de un juez para poder ejecutar). La fuerza ejecutoria hace de un documento válido ante todos los tribunales como fuerza probatoria. El acto auténtico es inatacable e imprescriptible. El certificado de título es imprescriptible.
Art. 175 de la ley de Tierras habla sobre la prescripción en terrenos registrados y nos dice que en terrenos con títulos no se pierde ni se gana por prescripción.
ESPECIALIDAD: es darle una designación catastral al inmueble. Darle un nombre al inmueble. Es individualizar el inmueble de los demás y dedicarle un capítulo especial en el libro de registro de la oficina de registro de títulos.
El certificado original se queda siempre en la oficina de registro de títulos, y sólo se expiden copias.
En los documentos no se trabaja en función de las personas, sino de los terrenos individualizados.
Ej.: "Se vende la parcela 40 DC8".
En el libro registro deben aparecer todas las transacciones hechas.
Especialidad: darle una designación catastral que diferencie un solar de los demás.
Diferentes sistemas:
SISTEMA INFORMAL
De origen inglés. No tiene formalidades para las operaciones inmobiliarias. No existe ninguna oficina donde se lleven los actos (ni transcritos ni inscritos). No existe ninguna fuente de información para los terceros.
Se redacta en este sistema un solo acto (ej.: el acto de venta en el que A vende a B) y se le entrega al adquiriente el documento. Si B lo vende a C, se redacta un acto único donde B le vende a C y C tendrá en sus manos el acto de venta que hizo B, más el documento anterior que le hizo A a B.
Se dice que ese es un sistema bueno para las hipotecas. Porque si C va a hacer una hipoteca, sólo debe darle los dos documentos al acreedor y éste ya tiene garantía. Pero, y si se pierden los documentos? Qué rebú!
A este sistema le faltan los cuatro elementos de un buen sistema que comentamos más arriba.
Este sistema no tiene publicidad. No tiene legalidad (ningún tribunal interviene para darle legalidad). No tiene autenticidad (no hay garantía por el Estado). No tiene especialidad tampoco porque no se registran en ningún lugar los actos.
SISTEMA MINISTERIAL
De origen francés. Es el sistema utilizado en los países que adoptaron el código civil napoleónico. En R.D. este sistema se aplica todavía, tenemos el código civil napoleónico y es este sistema el que se usa para los terrenos no registrados. Está a cargo de un oficial que en Francia se llama ministerial. En R.D. la persona a cargo de ese sistema es el Conservador de Hipoteca.
Este sistema ministerial hasta es usado por algunos estados de USA.
Este sistema tiene los 4 elementos necesarios para ser un buen sistema? Veamos
Tiene publicidad? SI, hay una fuente de información para los terceros, la conservaduría de hipotecas. En R.D. ya hemos visto cómo y cuando se usa esta oficina que se encuentra en el Ayuntamiento.
En República Dominicana se usan dos sistemas. El sistema Torrens para terrenos registrados y el sistema ministerial para terrenos no registrados.
El sistema ministerial, tiene legalidad? NO. Ningún tribunal pronuncia sentencia sobre esto.
Tiene autenticidad? No. No hay un certificado de título (acto ejecutorio imprescriptible, inatacable, con garantía del estado). El sistema ministerial no tiene autenticidad.
Tampoco tiene especialidad, porque el conservador de hipoteca no da ninguna designación catastral ni nada por el estilo.
EL SISTEMA JUDICIAL
De origen Alemán.
Tiene publicidad, tiene legalidad, tiene autenticidad pero no tiene especialidad. No tiene designación catastral.
EL SISTEMA TORRENS O CATASTRAL
Tiene los 4 elementos. Se dice que es uno de los mejores o el mejor de los sistemas para registrar terrenos.
El sistema catastral era facultativo en su origen en Australia.
En República Dominicana los americanos lo crearon como un sistema compulsivo aquí en 1920. El mismo estado puede sanear las propiedades. El estado puede tener interés en que una ciudad sea saneada para que se le entreguen los títulos a todo el mundo.
En la actualidad la ley de tierras tiene los dos sistemas, compulsivo (cuando el Estado quiere) y facultativo (cuando la parte interesada desea sanear).
COMO SE SANEA EL DERECHO DE PROPIEDAD?
Se parte de la idea de que el Estado es el propietario originario de todos los terrenos que conforman la República Dominicana.
Artículo 713 del Código Civil:
"Los bienes que no tienen dueño, pertenecen al Estado."
La soberanía requiere que un Estado tenga "territorio" que es uno de sus elementos constitutivos.
En 1844, la declaración de independencia declaró que el Estado era dueño de todo el territorio.
El artículo 713 del Código Civil dice que toda propiedad sin dueño conocido es del Estado.
La Constitución, y la Ley de Bienes Nacionales confirman esto.
El artículo 529 ? que dice que las sucesiones vacantes pasan al Estado.
Es contra el Estado que el particular debe demostrar que ha adquirido el inmueble, ya sea por herencia, prescripción, etc.
En el proceso de saneamiento no hay partes como en un proceso común. Todo el mundo en ese proceso es "reclamante". Le reclaman al Estado. Si no se demuestra que se ha adquirido el derecho por cualquier causa, el tribunal (art. 270 ley de tierras) va a fallar a favor del Estado, y el terreno pasa al Estado.
Ej.: La parcela 30 del DC 10 de Santiago se está saneando. Una persona tiene 20 años en el terreno. Se falla y se le da un certificado de título sobre ese terreno. Si la persona no demuestra que estuvo allí por todo ese tiempo, entonces el tribunal falla y le expide un título al Estado.
El estado tiene 2 tipos de terrenos: terrenos del Estado con título (art. 175) y terrenos del Estado sin título.
Al Estado en el proceso de saneamiento se le llama "demandante único", pero realmente no hay demandante ni demandado.
El formulario que debe llenar el reclamante se llama "formulario de reclamación" o "formulario de réplica". Porque es reclamándole, en principio, al Estado. Esto es una ficción, porque en realidad el Estado no contrarresta la demanda del individuo.
La gráfica de León Estivant
El primer gráfico corresponde al sistema ministerial. En el sistema francés se presume que A es el Estado y B son los particulares.
El derecho en la primera transacción interviene el Estado, ya que es el dueño originario.
La segunda transacción con ese terreno no lleva intervención del Estado.
En el segundo escenario, el del Sistema Catastral, el Estado interviene a través de la oficina de Registro de títulos, e interviene en todas las demás transacciones.
LA POSESION
El 711 y el 712 del C.Civ. hablan de la forma de adquirir la propiedad. Menciona la posesión.
La posesión es una forma de adquirir la propiedad de terrenos.
El artículo 4 de la ley de tierra habla de formas de posesión:
Por cultivo, o dedicada a u uso lucrativo. Qué tipo de cultivo podría determinarse como posesión? Cualquier tipo de cultivo. Este es el tipo de posesión más importante.
Si le da un uso lucrativo (tenga animales, construcciones), en esos casos se ve la intención de ser dueño de ese lugar.
La posesión por cerca: La posesión por cerca es la segunda más importante. Cualquier cosa que se utilice para cercar es válida. El art. 4 menciona formas de cercar. Cerca es cualquier cosa que la persona haga para marcar el dominio del terreno: madera, zanjas, hierros, trochas, etc.
Por mensura catastral:
A las dos primeras formas se les llama posesión material porque se tiene posesión "en el terreno", a la tercera se le llama posesión teórica, porque se tiene un plano, pero no se está realmente poseyendo el terreno. Esa es la última forma de posesión a la que se le da importancia.
Según el artículo 4 hay rangos de importancia para los tipos de posesión:
1-cultivo
2-cerca
3-plano
Ej.: Supongamos que A tiene una posesión por cultivo de 13 años, no tiene documentos. B tiene posesión por cerca de 20 años sin documentos. C tiene posesión por cerca 22 años con violencia. Entre ellos tres, a cuál se le fallaría la posesión del terreno? Se le falla a favor de B. Esto así porque la posesión de C está viciada con la violencia.
Y si B tuviera mala fe? No cambia, porque en la prescripción larga la mala fe no importa.
Pero si aparece un D que tiene una posesión por cultivo de 30 años con mala fe y equívoca? Sigue siendo el fallo a favor de B, porque el equívoco es un vicio de posesión.
Si la posesión de cultivo con 18 años es con justo título y con buena fe, se le fallaría a A, porque habría una prescripción corta.
No es cuando se cumple el tiempo de la prescripción, sino que el efecto se retrotrae hasta el momento en que comenzó la posesión.
Entonces, si en el 1940 empezó a correr la prescripción y se cumplió en el 60, pero el tipo se casó en el 1960. El terreno no entra en la comunidad.
Otra situación:
Matrimonio 1938. Inicio posesión en el 40. Divorcio en el 42. En el 42 el tipo no es dueño todavía, ella no puede pedir partición.
Si hay divorcio en el 60, ambos llegaron a la prescripción juntos, ella puede pedir partición.
La posesión por otro (corpore alienis). El arrendatario posee por el propietario, a nombre del propietario.
IMPORTANCIA DE LA POSESION
La posesión sirve de guía al juez para establecer el tiempo de posesión.
Sirve de orientación al agrimensor para hacer la medida, el plano. El agrimensor debe llevarse de lo que posee el individuo. Si una persona tiene posesión por cerca el hará uso de esa cerca para medir todo el terreno que se posee.
La posesión ayuda a establecer el punto de partida exacto en que se entró a poseer por la discusión de la comunidad.
Cuando se molesta a alguien en su posesión es posible ejercer un interdicto posesorio (acción posesorio), para evitar que le quiten la posesión o recuperar la posesión que le han quitado. El plazo es de un año a partir de la turbación. Es competencia del juzgado de paz, si el terreno no ha sido medido nunca.
Si el terreno ha sido medido y ha recibido una designación catastral pero no ha sido registrado, el tribunal competente para conocer del interdicto posesorio es el juzgado de paz, pero la apelación será ante el Tribunal Superior de tierras, porque el terreno está medido.
COMO SE NUMERAN LAS PARCELAS Y LOS SOLARES
La designación catastral la da la Dirección general de mensuras catastrales.
El sistema Torrens se llama también catastral.
catastro quiere decir censar las fincas, las propiedades. Contar la cantidad de solares, parcelas, etc. y darles un número específico.
Al centro de la ciudad se le da la designación catastral No. 1 (DC1), y el resto del municipio se le van dando distrito catastral (DC) 2, DC3, etc.
El DC1 está compuesto por manzanas, y dentro de las manzanas, solares. La designación catastral se hace siempre con un número primero.
Los DC2, DC3, etc. están compuestos por parcelas. Se inicia con un número. Ej.: parcela 1. Nunca se va a decir por ejemplo "parcela b".
Si nos fijamos, aquí debe haber un error, porque 2346 solares en una sola manzana es algo un poco insólito, son demasiados.El error no sería tal si esto fuera:
S 23 M 46 del DC1 Santiago
P2346 DC4 Stgo
Una porción puede sustituir una manzana. Es posible que diga "solar 23 de la porción A", que eso es posible.
Las porciones a veces son grandísimas.
En el campo no hay manzanas ni solares, hay parcelas.
Ej.: P 32 DC3 Stgo.
Dos parcelas pueden tener el mismo número, pero serán de distintos DC. De esa manera no hay confusión posible.
Duplicidad de mensura:
Puede haber errores a veces, cuando se da la "duplicidad de mensura". Es cuando se miden 2 parcelas y resultan en el mismo distrito catastral 2 parcelas con el mismo número.
La solución a la duplicidad de mensura es el "(bis)". Es decir, a la segunda parcela con el mismo nombre de la otra, se le añade (bis).
Ej.: P 340 DC3 Stgo y P 340 (bis) DC3 Stgo
Denominación de parcelas (cómo se asignan los nombres)
Siempre la denominación de las parcelas y solares comienza con un número.
La parcela 1 puede estar subdividida. En ese caso hablaríamos de: P1-A, P1-B, P1-C.
La clave es que a una letra debe seguir un número. Y ahora la parcela 1 ha desaparecido.
Si la parcela 1-C la subdividen, entonces las subdivisiones se van a llamar P1-C-1, P1-C-2, etc. A una letra le sigue un número.
A veces se puede ver algo como
S.23 Manz. 32 Sur.
Cuando hay algo raro, que no parece correcto en una designación catastral, es posible que esa denominación de ese terreno haya sido dada en una designación municipal.
En la ciudad pueden haber parcelas, otras veces le llaman parcelas a los solares.
El título de una calle que se hace en una parcela sale a nombre de quien?
De nadie, los caminos, calles, parques, etc. son del dominio público y no se registran a nombre de nadie.
El Estado cuando quiere ser dueño de un terreno está en los tribunales de igual a igual con cualquier particular.
Para el Estado declarar de utilidad pública un terreno y sacar las personas que pueda haber en ese terreno hay que hacer un pago justo y previo a los dueños o poseedores de ese terreno.
LA COMPETENCIA ANTE EL TRIBUNAL DE TIERRAS
Competencia absoluta: en razón de la materia
Competencia relativa: en razón del territorio.
La competencia es la aptitud que tiene un tribunal para conocer un caso.
Competencia Relativa: cuando el tribunal conoce por el lugar de residencia de las partes o donde esté el inmueble del litigio.
El tribunal de Tierra tiene jurisdicción nacional para conocer de los asuntos de tierra. No le importa dónde esté ubicado el inmueble en el litigio.
En el Tribunal de tierra tiene solamente incompetencia absoluta en caso de incompetencia en razón de la materia), por ej.: no puede conocer de asuntos penales.
Competencia absoluta: en materia rationae materiae, de orden público puede ser propuesta de oficio y en cualquier estado de causa.
Competencia relativa: razone vel loci, el lugar o domicilio de las partes, o el inmueble litigioso.
"En el tribunal de tierras no se puede hablar de incompetencia relativa. Pues este tribunal tiene competencia nacional que pude conocer de un caso sin importar la localización del inmueble…en principio.
Caso en que hay incompetencia
Cuando el juez se inhibe o es recusado. Si se tuviera que conocer un saneamiento en el que el juez tiene, por ejemplo, un vínculo de filiación con una de las partes, entonces ese caso se le da a otro tribunal de jurisdicción original.
Lo lógico es que se apodere al tribunal más cercano al inmueble.
Hay una ley que crea un tribunal de tierras para el departamento Norte, uno para el Sur y otro Para el Este, quedando el Tribunal de Santo Domingo como el departamento Central. Se podrá hablar de incompetencia relativa cuando estos tribunales empiecen a funcionar.
- Cuándo se inicia la competencia.
- Para cuáles casos es competente el tribunal.
Cuándo se inicia la competencia?
Se inicia la competencia (art. 269) cuando el agrimensor da inicio a la mensura catastral.
Si tenemos una parcela no medida, cualquier litigio es en el tribunal de 1era Instancia, pero si se da inicio a una mensura, el tribunal de primera instancia debe declinar a favor del Tribunal de Tierras. Ahora bien, si el agrimensor va al terreno y no mide nada, entonces no se considera iniciada la mensura, y por tanto no inicia la competencia del Tribunal de Tierras.
El expediente se declina ante el Tribunal Superior de Tierras para que su presidente, por auto, apodere al juez de jurisdicción original que considere. No se puede apoderar a un tribunal de jurisdicción original directamente.
Si se ha iniciado de hecho la mensura catastral, el Tribunal de 1era instancia debe declinar ante el Tribunal de Tierras aun en Estado de Fallo.
Para cuáles casos es competente el tribunal?
Ya medido es competente según el artículo 1. Es competente para el saneamiento y registro de todo terreno, de la mejora de ese inmueble, se puede registrar una mejora, pues el propietario de la mejora puede no ser el mismo propietario del terreno (art. 151).
La mejora no es necesariamente del mismo dueño que el terreno. Cuando no se menciona esta situacióñ se presume que el dueño del inmueble es el dueño de la mejora.
Un mismo inmueble puede tener:
A) Derecho de propiedad al ayuntamiento.
B) derecho de propiedad de las mejoras.
C) Derecho de arrendamiento. (enfitéutico, no simple)
D) Acreedor hipotecario
La prenda, como es mueble, no se registra.
El derecho de servidumbre no se puede registrar en este caso porque esto es sobre las cosas, es decir, las servidumbres reales no se registran sobre la persona, se registran a favor a favor del inmueble.
Las servidumbres personales se llaman así porque son intuito persona, porque se hacen sólo a favor de la persona.
La ley dice que el T. de Tierras ha sido creado específicamente para registrar los derechos reales inmobiliarios. El tribunal sirve para registrar, hipotecas, partición de terrenos, sobre los títulos. (art. 1)
El artículo 7 también habla de la competencia del tribunal de tierras.:
Litis sobre terrenos registrados (registrar un terreno es sanear el derecho y buscar la persona que es dueña).
Demás casos que la ley estipula.
Si un título de terreno registrado y dice que A está casado con B, B pide la partición, la mitad es de ella?
No dice que hay comunidad! Art. 1402, 1403.
Si A vende la parte cuya mitad no le corresponde a B, y con ese dinero compra otra cosa, esa otra cosa no entra en la comunidad a menos que así se acuerde.
El tribunal de tierras es competente para conocer toda demanda que tienda a registrar un derecho real inmobiliario, o modificar ese derecho o a extinguirlo. Puede ser para extinguir un derecho registrado.
Es competente para conocer toda acción que tenga un carácter real, pero es incompetente para las acciones de carácter personal.
Las reales tienen que ver sobre un inmueble pero las personales se traducen en daños y perjuicios, el tribunal de tierras en principio no es competente para conocer de daños y perjuicios.
????Pero es incompetente para las acciones de carácter mixto. Ej.: Los arrendamientos enfitéuticos,
Ej.: la venta. El comprador quiere la casa y el vendedor quiere el dinero.
El tribunal de tierras es incompetente para conocer de demandas en daños y perjuicios. Las excepciones del tribunal de tierras conociendo daños y perjuicios.
Artículo 50-I para que el tribunal pueda hacer esto la ley debe señalárselo
Artículo 142. Parece una excepción pero no lo es, aunque lo parezca.
Artículo 225: fondo de seguros
Artículo 230, aquí sí!!
Demandas de garantía por causa de evicción. (Artículo 8)
A vende un terreno a B, B saca su título de propiedad. A le vende a C, después de haber vendido a B.
"Cuando C esté en la propiedad, B viene y lo saca. Entonces, C puede llamar en garantía a A, va a 1era instancia, no al Tribunal de Tierras porque lo que él busca es una reparación.
Pero hay una excepción, (art. 8), si esta demanda surge en el curso de un saneamiento, el TST podría condenar en daños y perjuicios. En el ejemplo esto no se aplica porque ya se ha sacado un certificado de título.
Demandas en determinación de herederos.
Ya sea que se produzcan en el saneamiento o en terrenos registrados.
Artículo 7 in fine y art. 193.
El título dice: sucesores de Antonio Rodríguez. Así se sabe que el hombre falleció, pero sus sucesores están innominados. El TST podrá conocer de la demanda en determinación de herederos.
Para conocer justiprecio de mejoras.
El justiprecio de mejoras. Supongamos que hay una parcela, la parcela 36. Tiene un casa. El señor A tiene el derecho de propiedad, pero a B le ha fallado el tribunal el derecho sobre las mejoras (la casa).
Eran mejoras de buena fe. El propietario del terreno, si no quiere ver esas mejoras allí o se quiere quedar con ellas debe pagarlas porque no son suyas. El tribunal puede conocer una demanda para conocer el precio justo a la mejora (justiprecio).
Si las mejoras son de mala fe no hay que justipreciarlas porque las pierde el presunto dueño. Son de mala fe si se han hecho sin autorización del dueño.
Si en este terreno B sembró unos frutos, cuando lo recolectan hacen un valor X.
Será competente el tribunal de tierras para conocer del pago de esos frutos? No, porque cuando los frutos están en el árbol son considerados muebles, y por tanto no son competencia del tribunal de tierras.
Si a B le dan esa mejora de mala fe en terreno no registrado. Es competente el tribunal para justipreciarlas?
No. Por qué? Averiguar.
El dueño de la mejora está obligado a aceptar el dinero, el pago de la mejora de acuerdo al valor fallado por el tribunal. Si se rehusa a recibir el pago se usa el "ofrecimiento real de pago", a través del cual se le da al alguacil el pago para que lo ofrezca al dueño y si éste no lo acepta se deposita en el banco agrícola.
El tribunal de tierras es competente para conocer sobre los interdictos posesorios?
Si el terreno es registrado no es competente ningún tribunal, porque en terrenos registrados no hay posesión, y por tanto no procede la acción posesoria.
Ej.: El señor P estaba dentro de su inmueble y alguien le quita la posesión, P demanda en una acción posesoria.
En terreno no registrados hay dos tipos: terrenos medidos y no medidos.
En un terreno no medido una acción posesoria el competente es el Juzgado de paz en 1er grado. En 2do grado el Juzgado de Primera Instancia.
En terreno medido, el interdicto posesorio es conocido por el Juzgado de paz. 2do grado conoce el tribunal de tierras. Se apela el Tribunal Superior de Tierras, para que el presidente del tribunal designe al juez de jurisdicción original que vaya a conocer.
Como en terreno no medido la competencia del tribunal de tierras no ha empezado, éste no puede conocer de nada. En terrenos medidos la apelación la conoce el tribunal de tierras, porque la competencia del tribunal de tierras comienza con la medición del terreno.
OJO: El tribunal de tierras no es competente, conforme el art. 10 de la ley de Tierras, para conocer de embargos inmobiliarios o de un mandamiento de pago tendiente a ese embargo. Primera instancia es el único competente para conocer sobre ellos (ojo con esto), tanto en terrenos registrados como no registrados.
El T. de tierras no es competente para conocer demandas en daños y perjuicios, en principio. Hay excepciones, Art. 50, el art. 95 y el art. 150 y el 142 se ha discutido mucho.
El art. 8 (demanda en garantía por causa de evicción. Este último caso los conoce el tribunal de tierras si se produce durante el proceso de saneamiento.
El tribunal de tierras es competente sobre litis sobre inmuebles registrados.
Ej.: "Papá no vendió, estaba loco cuando lo hizo."
Es competente de conocer sobre demanda de inclusión de herederos.
Uno de los herederos es dejado fuera de la herencia y el demanda para que se le incluya.
A fallece y deja 3 herederos. El tribunal de jurisdicción original conoce la determinación de herederos y determina 3 herederos, y el tribunal superior la conoce en segunda instancia y también determina 3 herederos.
Después de todo esto esto llega un cuarto y dice que él también es heredero. Sí tiene capacidad para hacer esto porque las sentencias tienen autoridad de cosa juzgada para las partes mismas, pero él no era una de las partes. Además, los derechos sucesorales son imprescriptibles, no prescribe su acción. Puede demandar la inclusión en cualquier momento.
Es competente para conocer de la "exclusión" de herederos.
Es competente para conocer del deslinde de un terreno, la refundición de terrenos (que se pueden unir terrenos colindantes de un mismo distrito catastral, forman una sola parcela que se llamará con el nombre que sea más fácil de usar de las dos.
El Tribunal de Tierras tiene competencia para conocer asuntos penales, pero sólo los que señala la ley.
Tiene competencia para conocer de asuntos de acciones en contra del fondo de seguro. Este fondo ha sido creado para pagarle a los perjudicados por la ley, que deben ser indemnizados.
EL SANEAMIENTO
Cualquier persona que tenga un derecho real inmobiliario puede pedir el saneamiento.
Ej.: el acreedor hipotecario puede pedirlo al enfiteuta.
Lo puede pedir el particular y el Estado.
Se pide con una "solicitud de concesión de prioridad". La prioridad en este caso es un permiso para medir. Cuando en materia de tierras oigamos hablar de prioridad, se refieren a este permiso.
EL SANEAMIENTO
Cómo se pide?
Cualquier persona que tenga un derecho real sobre un inmueble.
Lo puede pedir tanto el Estado (compulsivo)(El abogado del Estado contrata al agrimensor) como el particular (facultativo)
Se pide con una instancia llamada Solicitud de concesión de prioridad.
Esto es un permiso para medir.
El contrato con el agrimensor se hace en triplicado. El contenido del contrato con el agrimensor:
- Nombre y generales de las partes.
- Período para realizar la mensura.
- Se establece el pago y la forma de pago.
- las firmas de las partes.
Cuando firma el contrato se le llama al agrimensor, Agrimensor Contratista.
La Instancia de solicitud de concesión de prioridad se hace vía el Abogado del Estado.
Anexo a la solicitud se le anexa el contrato con el agrimensor.
Se le anexan los documentos o título en los que se apoya la reclamación.
Si se reclama por una prescripción, no hay documentos, entonces qué se anexa? Si es rural se le anexa una certificación del Alcalde Pedáneo certificando la posesión del interesado.
Si es urbano se anexa una certificación del síndico.
Ej.: una señora estaba reclamando por prescripción una parcela, y le anexó la certificación del alcalde, que atestaba que ella tenía una posesión por más de 20 años. En el tribunal se le falla a otra persona porque demostró que tenía la posesión.
Las pruebas, documentos y certificaciones las juzga el abogado del Estado para ver la seriedad de la solicitud, para evitar en lo posible que cualquier persona que no tenga posesión inicie un saneamiento. Esto se llama un juzgamiento prima facie.
El abogado del Estado está en todo esto porque se parte de que todos los terrenos son del Estado.
La certificación del alcalde es para que el abogado del estado pueda darle curso al proceso.
tener una certificación no es garantía de un fallo a favor del que tiene la certificación.
El abogado del Estado envía el expediente al TST, para que este dicte lo que se llama la "Resolución de concesión de prioridad".
Si faltan piezas necesarias, el Abogado del Estado no le dará curso.
La resolución de concesión de prioridad no es una sentencia, no adquiere autoridad de cosa juzgada. Ha sido dada en cámara de consejo, en jurisdicción graciosa, no ha habido discusión, puede por lo tanto ser revocada en cualquier momento que lo crea el TST (engaño, cumplimiento, etc.)
Las resoluciones del TST son dadas en jurisdicción graciosa, no contenciosa, no adquieren autoridad de cosa irrevocablemente juzgada.
Cuando el TST no dicta una resolución, dicta una decisión o una sentencia.
Dictada la resolución de prioridad.
El agrimensor tiene deberes y derechos.
Deberes del agrimensor:
- Hacer una publicación o "aviso de mensura" firmado por el agrimensor y el director general de mensuras catastrales. Decir el día y la hora y lugar en que va a comenzar esa mensura.
- Repartir volantes entre los colindantes de que se va a medir.
No se puede fallar en un saneamiento si no se ha publicado en el periódico.
Lo de los volantes como que no se hace en la práctica.
Lo ideal sería que el juez se trasladara a la parcela o terreno en cuestión y verificara quién está poseyendo realmente el terreno.
- otra obligación es colocar los hitos o mojonaduras en los lugares que señala la ley y el reglamento de mensura. La sanción por no ponerlo puede llegar hasta la suspensión.
El hito es una pirámide trunca con una varilla en el centro, se entierran y sólo se deja la parte superior descubierta.
Cuando en un plano de un terreno, se ve que en una línea recta hay varios circulitos, esos circulitos quieren decir que en esos lugares el agrimensor se puso de pie y con el "teodolito" observó hacia el otro circulito siguiente. Donde haya un circulito inscrito en un cuadrado, fue que se sembró un hito.
- la obligación de hacer constar en el plano las mejoras que existen en el terreno y describirlas. Mencionar de quién son las mejoras?
Cuando las mejoras están en la ciudad.
El Tribunal de tierras es quién debe costear el traslado de los jueces.
- tiene la obligación de preguntarle a los vecinos sobre si la persona interesada realmente tiene la posesión.
Derechos del agrimensor:
- DER.de solicitar la fuerza pública, por si no lo dejan entrar al terreno.
No necesariamente el lindero es de hito a hito. Si usted va a construir debe pedir al agrimensor que replantee los linderos.
El trabajo que hace el agrimensor en el terreno se llama "trabajo de campo", la libreta donde hace sus anotaciones se llama libreta de campo.
Hay llamados "puntos de amarre" y se toman en cuenta los hitos naturales.
- Cobrar sus derechos, honorarios.
Con los datos del agrimensor se traslada y realiza el plano: "Plano para audiencia o plano provisional".
Planos de saneamiento
a) Plano general: es cuando contiene 2 o más solares o parcelas.
b) Plano particular: cuando contiene una parcela o solar.
El trabajo de oficina o de gabinete lo hace el agrimensor en un lugar diferente al terreno
cuando se dice que es un trabajo de gabinete solo, es cuando él no se trasladó al inmueble.
En materia de tierras hay dos tipos de planos:
Plano para audiencia o provisional: puede ser general o particular.
Plano definitivo: se da al propietario cuando se ha fallado la parcela y será siempre particular.
El plano para audiencia dice el nombre y el definitivo no.
El plano para la audiencia dice reclamante o reclamantes, el definitivo…
El plano para la audiencia sólo lo firma el agrimensor contratista, el definitivo está firmado tanto por el agrimensor como por el director general de mensuras catastrales
Uno puede ser general o particular y el otro es sólo general.
Luego de hecho el plano lo deposita en la dirección general de mensuras catastrales.
Si el plano no cierra el polígono, hay error del agrimensor.
Si el trabajo está correcto lo envía al abogado del Estado para que dicte una orden o requerimiento llamado requerimiento del Abogado del Estado, y en él le pide al TST que sanee el solar.
Recibido por el tribunal, el presidente del tribunal dicta un auto de designación del juez.
Adquiere la autoridad de la cosa juzgada este auto? No, porque no es una sentencia. Tampoco la resolución de concesión de prioridad, esta es graciosa, en cámara de consejo. Por ser actos administrativos no adquieren autoridad de cosa juzgada.
Apoderado el juez con ese auto es llamado "juez residente". El juez de jurisdicción oirginal se le llama juez residente, va a publicar en el periódico lo que se llama: aviso de requerimiento, auto de emplazamiento y de fijación de audiencia
En este aviso, que lo firman el juez y el secretario del tribunal, dice la parcela, quién(es) la reclama(n), quiénes son los colindantes, el día, mes y hora de la primera audiencia, el lugar (pues el tribunal puede llevar a cabo el juicio donde crea conveniente), y debe decir "se cita a los reclamantes y a todo el que pueda interesar". Este procedimiento es "erga omnes".
Artículo 86. El procedimiento es "In rem", es decir, tomando en cuenta el inmueble, no la persona.
Hay que tener en cuenta que la demanda en inclusión de herederos no adquiere ese erga omnes.
No puede mediar entre el aviso del periódico y la audiencia un plazo menor de un mes o mayor de seis meses.
El juez celebra la audiencia donde haya citado, en el tribunal o en el terreno o donde lo considere conveniente.
En un saneamiento no hay "partes", lo que hay son "reclamantes". Le van a reclamar al Estado la propiedad.
Como no hay partes tampoco hay "defecto" en el tribunal de tierras. No se dan sentencias en defecto. Son contradictorias todas las sentencias.
No hay recurso de oposición.
Recordemos que el procedimiento es "erga omnes", dado que se ha citado tácitamente a todo el mundo mediante la frase "a quien pueda interesar".
En el tribunal de tierras hay partes cuando es una litis sobre terrenos registrados. Donde no hay partes es durante el saneamiento.
El ministerio de abogado NO es obligatorio (art. 67). La ley dice que cualquier interesado puede ir personalmente a reclamar, y si quiere puede hacerse asistir por un abogado.
El art. 67 dice el ministerio de abogado no es obligatorio. Dice que cualquier persona puede hacerse asistir por otra persona cualquiera. Este artículo ha sido modificado por la ley que crea el colegio de abogados. Esta nueva ley dice que la persona debe defenderse sola o con abogado, no con otra persona cualquiera, es decir, que si alguien en materia de tierras decide hacerse representar, debe ser representada por un abogado.
Ese mismo art. dice que NO habrá condenación en costas en materia del Tribunal de Tierras.
Las costas son una cosa y los honorarios son otra. Las costas son los gastos del procedimiento que debe pagar la parte que pierda. Los honorarios son el pago al abogado, y lo debe pagar el cliente.
Los honorarios sí pueden ser fallados en contra de la parte que pierde el caso en materia de tierras.
Los honorarios no son lo mismo que las costas. Se puede pedir al tribunal que condene al pago de los honorarios del abogado de la parte gananciosa a la parte que pierda.
En cuanto a la manera de colocarse en el tribunal durante un saneamiento, no hay manera específica, pues no hay partes.
En materia de terrenos registrados sí hay partes. Pero no hay parte civil constituida.
En el tribunal de tierras no hay que hacer lista de testigos. El juez puede preguntar si alguien puede ser testigo para el reclamante y luego ordenarle que de testimonio, pero no hay que hacer lista.
El juez puede buscar las pruebas, en el saneamiento, porque tiene el papel activo. Esto es un procedimiento de orden público, y por eso el juez puede buscar las pruebas y someterlas al debate, para que el reclamante pueda defenderse en caso de que esas pruebas le perjudiquen.
El juez fija audiencia cuando crea, porque tiene un papel más activo que en otros tribunales.
Ese papel activo cesa cuando hay litis sobre terrenos registrados. Esto así porque cuando hay litis hay partes.
En materia de litis sobre terrenos registrados el juez no puede buscar las pruebas él mismo, sino que debe ponderar solamente las pruebas aportadas por las partes.
Puede el juez, en el saneamiento fallar a favor de personas que no han comparecido?
En ausencia de reclamantes el juez puede en base a pruebas fallar a favor de esa persona que no compareció.
También puede fallar a favor del Estado dominicano sin estar presente. Cuándo? Cuando los reclamantes no prueban sus derechos. Es decir, el TST puede fallar a favor del Estado cuando los reclamantes no puedan probar su propiedad, aun cuando el Estado no esté presente en la audiencia.
Lo primero que debe hacer el reclamantes es llenar el formulario "de reclamación o de réplica". Este formulario se presta bajo juramento ante el secretario del Tribunal que va a conocer (de jurisdicción original).
Este formulario dice el número de la parcela, nombre del reclamante, dirección completa, estado civil, nombre de la esposa, fecha del matrimonio, si se reclama el terreno o mejoras, si tiene hipotecas, y otras preguntas más.
El día de la audiencia del saneamiento, la persona acude con su abogado, si lo tiene, y con sus testigos. Estos prestan juramento en el tribunal. Los testigos pueden ser tachados por el juez, por ejemplo, cuando tienen algún vínculo con el reclamante.
El que miente bajo juramento puede ser perseguido penalmente por perjurio.
Si alguien se aparece al tribunal con un acto firmado por notario en el que constan las declaraciones de 7 testigos. Es válido ese documento en audiencia? Llevar muchos testigos en el tribunal de tierras con un acto de notario no sirve de nada. Porque los testigos tienen que se juramentados en el tribunal y el notario no puede hacer esto.
La tacha de testigo se usa para decir que un testigo no puede beneficiar sino a una de las partes por algún tipo de relación que tenga en esta parte.
Cuando hay silencio de la ley de tierras, no se aplica el derecho común sino en las ocasiones en que la ley de tierra lo señale. Ver Artículo 75 ley de Tierras. Por lo tanto se puede considerar que el derecho común no es supletorio al derecho de tierras.
En el saneamiento no es necesario que el Abogado del Estado esté presente.
Cuando estará presente el Abogado del Estado, en el saneamiento litigioso? Cuando el estado actúa como reclamante o en materia penal.
En el tribunal de tierras se tiene que usar togas.
Se dice que en el Tribunal de tierras se puede usar un interrogatorio directo. El profesor no está de acuerdo, porque como hay que tomar la taquigrafía, el interrogatorio directo es muy rápido.
Durante las conclusiones, en un saneamiento, se habla de adjudicación, se pide que se adjudique a nombre de su representante, que se ordene el registro de la parcela tal y tal, etc.
No hay comentarios.:
Publicar un comentario