En el contrato de venta las obligaciones del vendedor y del comprador son de
ejecución instantánea: el vendedor entrega el objeto vendido y el comprador
paga el precio acordado. En el contrato de arrendamiento la ejecución es de
carácter sucesivo, pues el cumplimiento se extiende durante toda la vigencia
del contrato.
Aunque ambos tipos de contratos garantizan privilegios al vendedor y al
arrendador, se diferencian en que los privilegios del arrendador son de
carácter mobiliario (y están previstos por el art.2102 del Código
Civil) mientras que los privilegios del vendedor son de carácter inmobiliario
(y se encuentran señalados en el art.2103 del citado Código).
Diferencias y Semejanzas entre el Contrato de Arrendamiento y el Usufructo.
Semejanzas.- Entre el arrendamiento y el usufructo la similitud esencial
radica en el hecho de que ambas instituciones jurídicas confieren a una de las
partes, por tiempo determinado, el derecho de usar un bien sobre el cual no
posee un derecho de propiedad.
Diferencias.- La constitución del usufructo conlleva el desprendimiento de
un derecho real, mientras que el arrendamiento o alquiler sólo confiere al
arrendatario o inquilino un derecho personal y mobiliario sobre la cosa
arrendada. Además, el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario,
mientras que el arrendamiento, por el contrario, no se extingue con la muerte
de alguno de los titulares.
Diferencias entre el Arrendamiento y el Depósito
Diferencias.- El contrato de depósito es esencialmente gratuito, mientras
que el arrendamiento se efectúa a título oneroso. Además, el contrato de
depósito es un contrato real, en el cual sólo excepcionalmente se autoriza al
depositante el disfrute de la cosa depositada. El arrendamiento, por el
contrario, es un contrato consensual, y el provecho de la cosa es
imprescindible para su existencia.
Diferencias entre el contrato de arrendamiento y el préstamo de uso
(comodato)
Diferencias.- El arrendamiento se diferencia del préstamo de uso porque el
arrendamiento es a título oneroso, y el préstamo de uso es a título gratuito.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE INQUILINATO
a) Es un contrato Consensual, es decir, que su formación no
está sometida a ningún requisito especial de solemnidad, ni en cuanto a su
validez ni en cuanto a su existencia. Se forma por el sólo consentimiento de
las partes, expresado en cualquier forma. (El solus consensus obliga). De
manera que basta con que se produzca un acuerdo con respecto al inmueble, al
precio y al tiempo para que se perfeccione el contrato de alquiler, de donde se
desprende que dicho contrato puede ser escrito o verbal.
b) Es un Contrato Sinalagmático, porque supone
obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una de las partes, aplicándose
en el mismo las reglas del "non adimpleti contractus" (si tu no
cumples, yo tampoco), propia de la teoría del riesgo y de la resolución
judicial. En lo relativo a la excepción non adimpleti contractus tanto
la jurisprudencia francesa como la dominicana han estado de acuerdo en no
aprobar la misma en materia de alquileres, alegando que este es un contrato Sinalagmático imperfecto y que, además, sería permitir un desorden en provecho
del inquilino si éste no pagara alegando reparación del inmueble dado en
alquiler. En resumen, podemos afirmar que en la suscripción y formación del
contrato de inquilinato se generan obligaciones recíprocas: de una parte, el propietario
se obliga a entregar y a permitir gozar el uso del inmueble durante el tiempo
que dure el contrato de inquilinato y el inquilino se obliga a pagar el precio
convenido.
c) Es un Contrato Oneroso, porque el alquiler supone el pago
de una determinada suma de dinero, es decir, un precio que es uno de los
elementos esenciales para la validez de este tipo de contrato, de tal manera
que el uso que otorga el propietario al inquilino sobre el inmueble dado en
alquiler está condicionado al pago de un precio convenido entre las partes. La
falta de este elemento, es decir del precio, que es el elemento sine qua
non del contrato, lo vicia de nulidad, y en consecuencia acarrearía la
realización de otro contrato a título gratuito.
En nuestro país con relación al precio se han experimentado algunas fórmulas
que van desde el pago en moneda extranjera o con índices móviles, tomando en
consideración las tasas de cambio de moneda de otras latitudes, para evitar que
la depreciación de la moneda nacional afecte los niveles de precios ajustados
originalmente. Nuestra Constitución prohíbe y anula cualquier contrato que
obligue al pago en moneda extranjera, y en este sentido se ha pronunciado la
honorable Suprema Corte de Justicia.
d) Es un Contrato de Cumplimiento Sucesivo, aunque en
principio los contratos están afectados por términos o condiciones las
legislaciones especiales en la materia suelen conceder determinados derechos al
inquilino para mantenerse en los lugares alquilados, más allá del término
fijado contractualmente, lo que hace parecer en la práctica que estos contratos
son por tiempo indefinido, y es entonces cuando cobra interés este carácter que
supone el cumplimiento de las obligaciones alternas del contrato hasta la
entrega y descargo de las partes, exceptuando la relación del fiador que goza
del beneficio de la excusión al término fijado. En pocas palabras, podemos
decir que el contrato de inquilinato es de cumplimiento sucesivo porque las
partes están obligadas a realizar y cumplir sus obligaciones durante toda la
vigencia de dicho contrato.
e) Es un contrato Conmutativo, porque las partes pueden
percibir las ventajas al momento de suscribir el Contrato de Alquiler.
QUIENES PUEDEN DAR EN ALQUILER
En principio puede dar en alquiler el propietario, o la persona a quien este
le otorgue poder para ello; pero el Código Civil de manera dispersa contiene
disposiciones que le reconocen la capacidad legal de ciertas personas que no
obstante no poseer la calidad de propietarios pueden dar en alquiler un inmueble
entre los cuales se cuentan: los esposos, los tutores, los usufructuarios y los
menores emancipados.
El Propietario.
Es el poseedor del derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado, esté
amparado por un título de propiedad o sea un poseedor de buena fe.
En muchos casos, el propietario otorga poder a otra persona para que en su
nombre y en su presentación proceda a arrendar el inmueble, y en otros casos
esos poderes recaen en manos de Administradores, a quienes el propietario les
confiere poder para arrendar, cobrar y desalojar si fuere necesario el inmueble
de su propiedad.
El Esposo.
El Código Civil dispone que corresponde al marido la administración de los
bienes personales de la mujer. Puede realizar por si mismo todas las acciones
mobiliarias y posesorias que correspondan a la mujer. Es por eso que el esposo
casado bajo el régimen de la comunidad de bienes tiene facultad para alquilar
el inmueble propiedad de su esposa.
En caso de disolución de la comunidad, sea por divorcio o muerte, la mujer o
sus herederos, no están obligados por los arrendamientos hechos por el marido
por un período mayor de nueve años, sino por el tiempo que queda para vencerse
el plazo de arrendamiento. Ahora bien en cuanto a los arrendamientos hechos por
un período menor de nueve (9) años y mayores de tres (3) años antes del plazo
de su vencimiento si se trata de bienes rurales y luego de dos (2) años para
fincas urbanas, quedan sin efecto, a menos que su ejecución no haya empezado
antes de la disolución de la comunidad.
Los Tutores.
Los Tutores tienen facultad para dar en arrendamiento los bienes inmuebles
propiedad de los menores bajo su guarda. Ahora bien, no pueden tomar en
arriendo el inmueble, salvo autorización otorgada al protutor por el Consejo de
familia.
Esta facultad para arrendar los bienes de un menor de edad cesa cuando dicho
menor es emancipado o cumple la mayoría de edad. En tales casos, el
arrendamiento será regido por las reglas establecidas por el legislador en
nuestro Código Civil.
Los Usufructuarios
Tiene libre disposición de arrendar los bienes inmuebles, por un período
igual al que establece el Código Civil en el título del Contrato de Matrimonio
y los derechos respectivos de los esposos.
Los Menores emancipados
Por principio jurídico, los menores de edad no tienen capacidad legal para
celebrar ningún tipo de contratos, excepto aquellos que han sido emancipados.
En materia de contratos relativos a inquilinato los menores emancipados
sólo tienen capacidad para celebrar contratos de arrendamientos cuya duración
no exceda de nueve (9) años.
OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO O ARRENDADOR
El arrendador esta obligado frente a su inquilino, sin necesidad de
estipulación particular, a lo siguiente:
- Entregar la cosa arrendada al
arrendatario.
- Conservar la cosa arrendada a fin de que
sirva a los fines del arrendamiento.
- Garantizar al arrendatario el libre
disfrute de la cosa arrendada.
- Dar garantía al arrendatario de los vicios y defectos de la cosa
arrendada.
- Responder frente al arrendatario por los daños o pérdidas sufridos por
él a consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
- Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el
inmueble, y el nuevo propietario solicite su expulsión.
- Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición
el objeto del contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa
alquilada, es una expresión formal del cumplimiento de esta obligación.
- Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido
alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo, el
propietario está obligado a realizar todas las reparaciones al inmueble, para
que la comodidad que debe disfrutar el inquilino no se vea disminuida.
La obligación de conservación no obliga al propietario en caso de
destrucción parcial o total del inmueble alquilado, por caso fortuito o de
fuerza mayor, o culpa del inquilino, quien deberá reconstruirlo. Sin embargo,
nuestros reglamentos sanitarios son rigurosos y las condiciones de salubridad e
higiene del inmueble están a cargo del dueño de la casa.
También consideramos válidas las cláusulas que ponen a cargo del inquilino
el pago de los servicios públicos, agua, luz, teléfono, etc.
Por último es prudente señalar que en la práctica suele suceder que el
inquilino que habita una vivienda de poco valor y por consiguiente de muy bajo
alquiler (pago) y en conocimiento de la obligación del propietario de hacer las
reparaciones que propendan a la habitabilidad en condiciones óptimas del
inmueble alquilado, lo que amerita una inversión que en la mayoría de los casos
no puede realizar el propietario y en consecuencia da la libertad de hacerla al
inquilino, contemplando dicha inversión como pago por anticipado del inmueble
alquilado.
Obligación de garantía por los vicios ocultos
El artículo 1721 del Código Civil señala de manera clara, precisa y
concisa que: "se debe dar garantía al inquilino de todos los vicios y
defectos de la cosa alquilada que impidan su uso, aún cuando los conociere el
inquilino en el momento de suscripción del contrato de inquilinato. Pero si de
estos vicios o defectos resultare alguna pérdida para del inquilino, estará
obligado el propietario a indemnizarle.
El propietario debe dar garantía por los vicios ocultos que tenga el
inmueble, y que impidan o disminuyan el uso del arrendamiento, de conformidad
con su destino.
Garantía al inquilino del libre disfrute de la cosa arrendada
El propietario del inmueble alquilado está obligado a garantizar al
inquilino que no será perturbado en el ejercicio de su derecho y en el pacífico
disfrute del inmueble, ni de hecho ni de derecho.
La perturbación de hecho resulta de cualquier actividad del propietario, que
turbe al inquilino en el goce pacífico de la cosa objeto del contrato de
alquiler, tales como la entrada en la casa del inquilino sin su aquiescencia,
etc.
La perturbación de derecho pueda darse en caso de que el propietario alquile
parte de la casa alquilada al inquilino originario a otro que establezca
trabajo o actividad que ponga en peligro la salud del inquilino original.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL INQUILINO
Obligaciones.-
El contrato de inquilinato, sea verbal o escrito, impone al inquilino una
serie de obligaciones, las cuales debe cumplir, y de no hacerlo entonces
estaría violando el contrato. El artículo 1728 del Código Civil describe las
obligaciones que gravitan sobre el inquilino o arrendatario, las cuales son:
- Usar la cosa alquilada como buen padre de familia, lo que quiere
decir, darle a la cosa arrendada un uso racional, conforme a sus condiciones
propias, el destino y el objeto para el cual fue entregada en arrendamiento, y
a falta de convención debe darle el uso que se deduzcan de las circunstancias,
apegados al sentido común y a las buenas costumbres.
- Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y
plazos convenidos. El contrato de inquilinato supone de parte del
inquilino la obligación de pagar una determinada suma de dinero, que bien puede
hacerse en dinero líquido o en naturaleza, según sea lo convenido entre las
partes.
- Devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió,
exceptuando los deterioros que pudiera sufrir por vejez o causa mayor, salvo
prueba en contrario.
- Responder por los daños y perdidas sufridas por el inmueble durante
su posesión, salvo que no sea por culpa suya.
- Responder en caso de incendio, salvo caso de fuerza mayor. En
caso de varios inquilinos, será responsable el que ocupe la habitación donde se
inició el siniestro.
- Responsabilidad del Inquilino: los deterioros y pérdidas que
sucedan por causa de las personas de su casa, o por la de subarrendamientos
realizados por él.
Como pudimos observar no sólo el propietario está obligado a conservar el
inmueble dado en alquiler, sino también del inquilino, quien debe entregarlo al
momento de la expiración del contrato, en buen estado. En este sentido se
distinguen dos situaciones distintas: cuando el propietario haya levantado, antes
de iniciarse el inquilinato, un acto contentivo de las condiciones en que fue
entregado el inmueble y a la expiración del inquilinato se han producido
deterioros por causa del inquilino en esta circunstancia el inquilino está
obligado a entregar la cosa en el estado que le fue entregada, salvo si los
deterioros sobrevinieran a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor,
en cuyo caso para poder eximirse de responsabilidad deberá aportar las pruebas
de estas circunstancias.
Debemos afirmar sin ningún tipo de reservas que la obligación fundamental
que pesa sobre del inquilino es la realización del pago de los alquileres
vencidos en los plazos convenidos en el contrato de inquilinato.
Derechos Del Inquilino.-
El inquilino de un inmueble tiene libre disfrute del mismo, por lo que tiene
derecho, entre otras cosas: Primero, a no ser molestado en el disfrute del
dominio útil del inmueble (artículo 1726); esto es, a realizar todas las
actividades que no colindan con el orden público y las buenas costumbres,
siempre que no violen las estipulaciones del contrato y hacer todas conexiones
e instalaciones que hagan habitable el inmueble, sin que estas cambien la
estructura física del mismo, y Segundo, a ocuparlo junto a su familia y
cónyuge, aunque al momento del contrato no haya estado casado.
Posibilidades del Propietario cuando el Inquilino incumple sus
Obligaciones.-
Cuando el inquilino incumple sus obligaciones, el propietario posee varios
medios para garantizar su derecho:
- Solicitar la resolución judicial del contrato, con la consecuente
expulsión del inquilino.
- El derecho de retención, que permite al locador o arrendador rehusar la
entrega del inmueble alquilado hasta que el arrendatario o inquilino haya
pagado la suma a que se comprometió.
- Proceder de conformidad con el artículo 2102 del C.C., sobre los bienes
que guarnecen los lugares alquilados.
- Cuando el inquilino ha efectuado depósito y fianza puede retenerlas hasta
que se realice el pago.
- Cuando el contrato ha sido suscrito por un fiador solidario, por ser éste
un codeudor, puede perseguirse para obtener el cobro de los alquileres
adeudados.
El artículo 1728 del Código Civil impone al inquilino la obligación de usar
la cosa alquilada según el destino previsto, el uso predeterminado en el
contrato, por las partes suscribientes, o en su defecto los jueces deben intuir
la intención de los contratantes debido al poder soberano de apreciación de los
jueces.
El artículo 1729 del Código Civil es claro al señalar que cuando el
inquilino le da un uso distinto a la casa alquilada, el propietario puede pedir
la rescisión del contrato. Pero además, nuestra legislación prohíbe al
inquilino la instalación de negocios o la realización de actividades en el
inmueble alquilado que estén reñidas con la moral o sean contrarias al orden
público.
PARTES IMPORTANTES EN LA FORMACIÓN DEL CONTRATO DE INQUILINATO
El contrato de inquilinato, al igual que todos los contratos y convenciones
que efectúen las personas, para ser reputado como válidos deben estar sometidos
a los requisitos generales establecidos en el artículo 1108 del Código Civil
dominicano.
De manera que las partes o elementos importantes en la formación del
contrato de alquiler son:
- Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble.
- Dos o más personas que tengan la capacidad necesaria para celebrar
el contrato, es decir, un propietario o una persona que ejerza tal calidad, y
un inquilino.
- El libre consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios.
- Que el contrato sea efectuado por cierto tiempo.
- Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes.
Por entender que todos los elementos enunciados precedentemente han sido de
una manera u otra explicados en nuestra exposición, vamos a analizar brevemente
lo relativo a la capacidad de las personas para contratar, por considerar que
el mismo puede prestarse a confusión con relación a la capacidad general de las
personas para enajenar, debido a que el contrato de alquiler es un acto
administrativo y no de enajenación, de lo que resulta la capacidad de los
menores emancipados, los pródigos, los administradores de los bienes de otro,
como es el caso del marido, el tutor, etc., para consentir un contrato de
alquiler.
Condiciones o Cláusulas del Contrato
Son las prohibiciones y obligaciones a que se somete al inquilino en cuanto
al uso del inmueble o sea, se estipula si es para uso Comercial o para
habitarla con la familia, así como en cuanto a las reparaciones y mejoras, etc.
El Precio del Alquiler
El precio del alquiler de un inmueble puede ser fijado libremente por
consenso de las partes, salvo de que se trate de aumento del mismo o el caso en
que el valor del inmueble esté por debajo de la suma de Treinta y Cinco Mil
Pesos (RD$35,000.00).
Casos en los cuales procede Solicitar la Rebaja del Precio del Alquiler
La ley establece de manera expresa las causas en que el inquilino puede
solicitar la rebaja del precio del inquilinato, pero dicha rebaja será aplicada
a partir de la resolución que lo ordene, por lo que no opera con relación a las
mensualidades vencidas a esa fecha.
El inquilino puede solicitar la rebaja del precio del arrendamiento, en las
siguientes circunstancias:
- Cuando por caso fortuito se destruye parte del inmueble arrendado.
- Cuando ha sido molestado en su disfrute, por una acción de un
tercero relativa a la propiedad del inmueble, puede solicitar una rebaja
proporcional en el precio, siempre y cuando haya denunciado esa perturbación al
propietario.
- En caso de reparación urgente del inmueble, si los trabajos duran
más de 40 días, el inquilino puede solicitar la rebaja proporcional del precio.
Contestaciones sobre el Precio del Alquiler
Cuando el contrato es verbal y cuando el precio de un inmueble ocupado sea
contradicho y no exista recibo para probarlo, se deberá hacer mediante el
juramento deferido al propietario, salvo que el inquilino requiera la tasación
por perito, en cuyo caso debe cubrir éste los gastos si se pasase del precio
alegado.
EL SUBARRENDAMIENTO EN SENTIDO GENERAL
En principio y por mandato expreso de la ley el inquilino o arrendatario
tiene el derecho de subarrendar el todo o parte del inmueble alquilado, salvo
el caso de que se le haya prohibido de manera expresa en el contrato de
inquilinato.
Es válido el arriendo de la cosa ajena porque éste solamente crea un derecho
personal (un derecho de crédito) entre el propietario y el arrendatario, que de
ninguna manera implica transmisión del derecho real de propiedad.
Distinto al arrendamiento principal, el subarrendamiento no surte efecto, en
principio, con respecto al arrendador. El arrendatario conserva su crédito
contra el locatario principal, y sigue obligado para con éste, sin asumir
ninguna obligación en beneficio del subarrendador.
Así pues, el subarrendador no puede afectar al arrendador sino por efecto de
la acción oblicua, si el locatario principal no satisface por sí mismo las
obligaciones resultantes del subarrendamiento.
Siendo las disposiciones del artículo 1717 del Código Civil una prerrogativa
a favor del inquilino, vale deducir que no procede la demanda en desalojo por
haberse subalquilado parte o la totalidad del inmueble a condición de que el
contrato de inquilinato se haya realizado verbalmente.
El Subarrendatario en caso de incumplimiento de pago o de embargo de ajuar
en virtud al artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, debe responder
frente al propietario por el importe correspondiente a su subarrendamiento, y
sin que pueda alegar pagos por adelantado. Los pagos hechos por el subarrendatario,
ya sea en virtud de una cláusula de su contrato, o como consecuencia de la
costumbre establecida en el lugar, no se reputarán como anticipos.
Son válidas las cláusulas que impongan la prohibición absoluta de ceder el
arrendamiento o la de subarrendar, y aquellas que no permiten cesiones o
subarrendamientos sino con la aprobación del arrendador.
El Subalquiler en el Contrato Verbal.
Se presenta una situación problemática en el contrato verbal de inquilinato
cuando el propietario se ve relacionado con personas diferentes a las que
alquiló su propiedad, debido a que su inquilino puede ceder o subalquilar el
inmueble que ocupa a menos que se le prohíba por escrito, según lo establece el
legislador en nuestro Código Civil.
Pero además, este tipo de contrato presenta otros inconvenientes, tales como
el aumento del precio del alquiler, las condiciones en que se entrega el
inmueble a favor del inquilino ante un eventual comprador del inmueble, la
duración del contrato, etc. Pero es bueno aclarar que tanto el Código Civil
como algunas leyes adjetivas plantean algunas excepciones perniciosas relativas
a los contratos verbales de inquilinato.
La Garantía.
El artículo 2102 del Código Civil establece que el privilegio de los
alquileres y arrendamientos de los inmuebles, son los frutos de las cosechas
del año, y el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del predio
rústico.
Es por eso que el artículo 1752 del Código civil obliga al inquilino proveer
la casa alquilada de muebles suficiente, a no ser que de seguridad para
responder del alquiler.
En virtud a esa garantía el arrendador puede por mandato del artículo 819 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil, previo mandamiento de pago y en
caso de urgencia por autorización del juez de paz, trabar embargo conservatorio
sobre los bienes muebles o frutos que guarnecen en la casa o finca arrendada.
El artículo 1 de la Ley 4314, del 22 de Octubre del 1955, G. O. No. 7904
modificada por la Ley 1788 del 5 de febrero de 1988 exige a los propietarios y
encargados de inmuebles, el depósito en el Banco Agrícola, las sumas que exijan
como depósito, adelanto, anticipo o cualquiera que sea la denominación para
garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra
obligación legal o convencional derivada del contrato.
El párrafo I del referido artículo exige que el inquilino pague en dinero
efectivo el valor equivalente a por lo menos un mes de alquiler en los
contratos cuyo término de vencimiento sea de un año; de dos meses, en los
contratos de un año y medio en adelante hasta dos años; de tres meses cuando el
contrato es por dos años y medio o de tres años, salvo que las partes acuerden
una suma mayor. Esta garantía debe ser depositada en el Banco Agrícola de la
República Dominicana y muchas veces además del depósito, los arrendatarios
exigen la presentación de un fiador solidario, para el caso de que del
inquilino no tenga la solvencia económica suficiente como para cubrir sus
compromisos.
El Tiempo de Validez del Contrato
El término es una condición del contrato de inquilinato. Aunque no existe
límite para el término, todo ello queda evidenciado en los artículos 1709 y
1737 del Código Civil, el primero cuando señala que una de las partes se obliga
a permitir el disfrute a la otra durante cierto tiempo, y el segundo, cuando
dice que el arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término
fijado.
LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Es la creación de un nuevo contrato de arrendamiento por voluntad de las
partes, cuando el contrato por escrito ha terminado.
Es como si fuera una renovación de un contrato de locación vencido
resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el
propietario se oponga. Esta definición resulta incompleta, toda vez que esta
opera con la única condición de que el inquilino quede en el disfrute de la
cosa, exista oposición o no del arrendatario.
Si al expirar el arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y
se le deja en posesión, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por
el artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos que se hicieron sin
escrito.
Para que pueda operar la tácita reconducción hace falta que el inquilino se
haya mantenido ocupando el inmueble y que el propietario no se haya opuesto a
ello. Normalmente el propietario señala su oposición dándole aviso al
inquilino, en la forma establecida en el artículo 1736, lo cual no es
indispensable para poner fin a un arrendamiento de duración determinada, aunque
su finalidad, pues, es de manifestar la intención del propietario de no renovar
el arrendamiento.
La tácita reconducción no prolonga el anterior arrendamiento; más bien
perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado por duración
indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo,
excepto la duración, que es indeterminada.
CARÁCTER DE PERPETUIDAD RELATIVO DEL CONTRATO DE INQUILINATO.
En todo contrato de locación suscrito de manera escrita se establece el término
del mismo. Pero no obstante a esto, el artículo 3 del Decreto 4807 del 1959, le
otorga al Contrato de Alquiler un carácter de perpetuidad relativa, toda vez
que prohíbe el desahucio de un inquilino por la llegada del término del
contrato de Alquiler.
En principio el propietario solamente puede demandar la rescisión del
contrato, cuando del inquilino ha incurrido en una violación a las
disposiciones del contrato o a una incurrido en una de las faltas establecidas
en el código Civil.
El propietario no puede rescindir el Contrato de Alquiler, aunque declare
querer ocupar por sí mismo la casa alquilada, no habiendo convenio en
contrario. En caso de que las partes hayan convenido en el contrato que pueda
el propietario venir a ocupar la casa, está obligado a notificar su intención
de hacerlo con una anticipación de tres días a lo menos.
Ahora bien, si el propietario necesita desalojar al inquilino, cuando el
inmueble vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o por una de las
personas establecidas en la parte final del artículo 3 del decreto 4807, del
1959, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o
nueva construcción, se debe solicitar el desahucio por ante el control de
Alquileres de Casas y Desahucios.
EL CONTRATO DE ALQUILER PUEDE SER ESCRITO O VERBAL
Contrato Escrito
Es aquel en el cual las condiciones que rigen la convención con relación al
inquilinato están consignadas por escrito en un acto que puede ser auténtico.
La importancia de este tipo de contrato radica, en que se pueden fijar de
manera clara las condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar el
uso, el precio, el tiempo y la relación frente a terceros, como lo es el
subalquiler. Además, el contrato de alquiler escrito goza del beneficio que establece
el artículo 1134 del Código Civil, razón por la cual el documento resultante de
la convención es ley para las partes contratantes, y sólo puede ser atacado
cuando contravenga la moral, las buenas costumbres y algunos aspectos que
nuestra Suprema Corte de Justicia considera de orden público y de interés
social.
Es cuando las condiciones de la convención que rige la relación del
inquilinato están consignadas en un acto, sea autentico o bajo firma privada.
La importancia del contrato escrito radica, en que se pueden fijar de manera
clara las condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar, el uso,
el precio, el tiempo y la relación frente a tercero, como lo es el
sub inquilinato.
El Contrato Verbal
La existencia del consenso entre las partes es suficiente para celebrar un
contrato de inquilinato sin necesidad de suscribir las convenciones del mismo.
Lo cual implica que no se requiere ninguna formalidad para la existencia del
inquilinato, más que la voluntad de las partes, quedando sus relaciones
normadas por las disposiciones previstas por las leyes a este respecto.
Pero este contrato puede producir los inconvenientes previstos en los
artículos 1715, 1716 y 1717 del Código Civil, en cuanto a la prueba o la
existencia del mismo, en cuanto al precio y al subalquiler.
Negación del Contrato Verbal
Si una de las partes niega la existencia del contrato de inquilinato,
solamente puede ser probado mediante el juramento deferido a la parte que lo
niega, el testimonio es inadmisible, no importa que el precio sea ínfimo. Es
importante señalar que el artículo 1ro. de la Ley 38 de fecha 24 de Octubre de
1966, fija el precio por alquiler de los inmuebles cuyo valor no excedan de la
suma de treinta y cinco mil pesos, pero esta disposición ha quedado implícitamente
derogada debido al aumento del precio de los inmuebles.
En caso de que del inquilino alegue ser propietario, el juez de paz debe
ordenar el sobreseimiento de la demanda, hasta tanto el tribunal competente
decida sobre la propiedad.
LA RESCISIÓN, RESOLUCIÓN O RESILIACIÓN DEL CONTRATO.
Es oportuno señalar la marcada diferencia que existe entre las terminologías
rescisión y resciliación.
Aunque el Código de Procedimiento Civil, el Código Civil y el decreto 4807,
utiliza el término rescisión de contrato, en cuanto a los efectos jurídicos de
esta figura se está al frente de una resciliación toda vez que la rescisión es
una acción en nulidad del contrato por causa de una lesión; mientras que la
resciliación no está llamada a despojar el contrato de la eficacia jurídica. Los
contratos de ejecución sucesiva, pero respetando los efectos que ha producido
en el pasado, como en el caso de los contratos de inquilinato cuando termina,
el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los
alquileres vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo.
Tanto las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, como las del
decreto 4807, establecen las causas por las cuales se puede solicitar la
resciliación del contrato de inquilinato.
En regla general la resciliación del contrato, se resuelve por la pérdida de
la cosa y por el incumplimiento del arrendador o arrendatario con sus
obligaciones. Las disposiciones de este artículo son muy genéricas, dado que no
las señala, pero dentro de esas causas podemos enumerar las siguientes: 1.- La
falta de pago de los alquileres vencidos; 2- El término del contrato; 3-
Insuficiencia de muebles que signifiquen la garantía para responder por el
inquilinato; 4- El subarrendamiento prohibido en el contrato.
El Decreto 4807 de 1959, ha establecido causas por las cuales se puede
desahuciar al inquilino, las cuales son las siguientes: 1- La falta de pago; 2-
Uso del inmueble para un fin distinto al establecido, siempre que sea
perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas
costumbres y 3- Por haber subalquilado parcial o total el inmueble, no obstante
haberlo prohibido en el contrato; 4- Para la reconstrucción, reedificación o
nueva construcción del inmueble y 5- Cuando va a ser ocupado por el propietario,
su cónyuge, parientes o afines
De estas cinco causas establecidas, solamente las dos últimas: 4- Para la
reconstrucción, reedificación o nueva construcción del inmueble y 5- Cuando
va a ser ocupado por el propietario, su cónyuge, parientes o afines son causas
de desahucios, porque las demás son causas de resciliación, para lo cual no se
necesita el desahucio. Además que excluye dentro de las causas de la
Resciliación, la llegada del término.
CAUSAS DE RESILIACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
En virtud a las disposiciones del artículo 1741 del Código Civil, el
contrato de locación se resuelve por la pérdida de la cosa alquilada, y por la
falta del arrendador o del inquilino de cumplir sus obligaciones.
Las disposiciones del artículo precedentemente citado, regulan las dos
causas de resiliación del contrato de inquilinato: la primera es la pérdida de
la cosa alquilada, como sería la destrucción de una casa, por cualquier causa;
mientras que la segunda, la condiciona a una falta imputable al inquilino, como
sería la violación del contrato de inquilinato, la falta de pago, entre otras.
Pero las disposiciones de los artículos 1736 y 1737, del Código Civil y el
artículo 3 del Decreto 4807 incluyen el desahucio como causa de resciliación del
contrato de inquilinato. A todo lo cual le agregamos la voluntad de las partes.
La Resciliación por Violación del Contrato por parte del Inquilino
El hecho de que el inquilino viole el contrato de inquilinato, no le da
derecho al propietario a perturbar o desalojar, porque no opera de pleno
derecho, sino que debe ser perseguido por la vía judicial. Entre sus causas
tenemos:
- Por falta de Pago.
- Sub-arrendamiento no autorizado en el contrato.
- Insuficiencia de muebles, los cuales son la garantía del pago del
inquilinato.
- Dar un uso distinto al establecido en el contrato.
- Cambio de la forma del inmueble alquilado
- Pérdida de la Cosa.
- Llegada al término, cuando existe contrato escrito.
En las últimas dos causas la rescisión del contrato opera de pleno derecho.
(Artículos 1722 y 1737, Código Civil).
Indemnización del Inquilino al Propietario en caso de Rescisión de Contrato
En todos los casos en que el propietario deba demandar al inquilino en
rescisión del contrato, puede solicitar al juez que ordene el pago del precio
del arriendo hasta el tiempo necesario para el nuevo arriendo, esto es sin
perjuicio de los daños y perjuicios que puedan resultar por el uso.
La Resciliación de Pleno Derecho
Es cuando el contrato queda rescindido sin necesidad de decisión judicial, o
arreglo particular entre las partes.
A) Cuando se destruye la totalidad de la cosa arrendada por caso fortuito
que impidan su uso.
B) A la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin
necesidad de notificar el desahucio
La Resciliación por Causa de Desahucio
Se puede demandar la resciliación del contrato por causa de desahucios en los
casos siguientes:
- El procedimiento de desahucio es aquel que se lleva a cabo en
virtud de las disposiciones del artículo 1736 del Código Civil que fija los
plazos de 90 y 180 días para los casos de contrato verbal de inquilinato de
inmuebles para uso familiar y para uso comercial, industrial o fabril
respectivamente.
- Es aquel que se lleva a cabo mediante una autorización al respecto que
se hace por ante el Control de Alquileres de Casas y desahucios, en virtud a
las disposiciones del artículo 3 del Decreto 4807. Cuyas causas son las
siguientes: Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o
nueva construcción o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario
o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o
colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos.
El decreto arriba señalado crea una confusión al asimilar los términos
desahucio y desalojo, y eso es así porque prohíbe desahucio del inquilino de un
inmueble por persecución del propietario, salvo las causas señaladas en su
artículo 3, en el que incluye entre esas causas la falta de pago, el sub
inquilinato prohibido en el contrato, el uso distinto y cambio de la estructura
del inmueble, causas estas que son motivo de rescisión, procedimientos para los
cuales no se necesita la autorización del control de Alquileres.
Son realmente causas de desahucio las siguientes:
- La llegada al término de un Contrato Verbal.
- La necesidad de reparación, reedificación o nueva construcción del
inmueble alquilado.
- Cuando el propietario, su cónyuge, parientes de uno de ellos,
ascendientes o descendientes colaterales hasta el segundo grado inclusive,
vayan a ocuparlo por un término no menor de dos años.
En el primer caso se notifica el plazo establecido en el artículo 1736,
según sea el caso, y luego se apodera al Tribunal de Primera Instancia, para
que se pronuncie sobre la Resciliación y el desalojo; mientras que en las dos
últimas causas se debe apoderar administrativamente el Control de Alquileres de
Casas y Desahucio, y en segundo grado la Comisión de apelación,
Cuando se haya notificado un desahucio no puede el inquilino, aunque
continúe en el disfrute de la cosa, invocar la tácita reconducción.
LA LLEGADA DEL TÉRMINO EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER
El término o duración en los Contratos de Alquiler constituye uno de los
componentes más controvertidos en los arrendamientos de inmuebles urbanos. El
artículo 1709 del Código Civil prevé la temporalidad del arrendamiento al
definirlo como un contrato mediante el cual una parte se obliga a dejar gozar a
la otra una cosa durante cierto tiempo y el artículo 1737 del mismo código dispone
que el arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término
fijado cuando se hace por escrito.
El arrendamiento cuya duración se haya concertado, cesa automáticamente con
la llegada al término, sin que sea necesario para el arrendador dar aviso al
arrendatario. De lo antes expuesto se infiere que solamente los contratos
concertados por escrito, tienen termino.
Ni la muerte del inquilino ni la venta del inmueble alquilado ponen fin al
arrendamiento, salvo cláusula en el contrato indicando lo contrario.
Ahora bien, si a la llegada del termino el inquilino sigue en el disfrute
del inmueble, sin que el propietario haya formulado su oposición a esto, se
presume que lo hace en las mismas condiciones estipuladas en el contrato por el
término de tres meses o más, sin que pueda ser desahuciado sino después de
notificada la fecha con arreglo a la ley.
El nuevo contrato será regulado por el artículo 1736, que hace relación a
los arrendamientos verbales.
INDEMNIZACIONES A QUE TIENE DERECHO EL INQUILINO EN CASO DE VENTA
DEL INMUEBLE ALQUILADO
El contrato de inquilinato no limita en modo alguno el derecho del
propietario de enajenar el inmueble, pero si el arrendador vendiera la cosa
arrendada, no podrá el adquiriente expulsar al inquilino que tenga un
arrendamiento auténtico o de fecha cierta, a menos que se hubiere reservado
este derecho en el contrato de arrendamiento. Si el arrendamiento no se hubiese
hecho mediante acto auténtico o no tuviese fecha cierta, no estará el
arrendador obligado a indemnizarlo, por los daños y perjuicios.
Si se ha convenido al hacer el arrendamiento, que en caso de venta puede el
nuevo dueño expulsar al inquilino, y no se hubiere estipulado nada de daños y
perjuicios, estará obligado el arrendador a indemnizar al inquilino del modo
siguiente:
- Si se tratase de una casa de uso familiar se indemnizará al
inquilino con el equivalente a tres meses de renta;
- Si se tratase de un local Comercial, indemnizará al inquilino con
el equivalente a seis (6) meses de renta;
- Si se tratase de un una finca o bienes rurales, se indemnizará al
colono con un tercio del precio del arrendamiento, por el tiempo que reste para
vencerse el contrato.
No es posible expulsar al inquilino si antes, el arrendador o el nuevo
adquiriente no hace efectivo el pago de la indemnización.
