Los principios del derecho inmobiliario y Reglamentos

En materia de derecho inmobiliario registral, los principios registrales tienen como finalidad dirigir y gobernar la función registral. Son aquellos lineamientos que debe tomar en cuenta el Registrador en su diario operar.

Se resalta la importancia de instruir el proceso inmobiliario en la matriz de sus principios rectores, al tiempo de resumir diversos criterios de los tribunales del orden inmobiliario sobre la aplicación de dichos principios a casos concretos.

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Principios Generales que rigen la Ley de Registro Inmobiliario.

Diez son los Principios Generales consagrados en la Ley 108-05 de manera general que se encargan de regir el Registro Inmobiliario dentro de nuestro marco jurídico. Dichos Principios deber ser cumplidos so pena de nulidad de cualquier acto jurídico en caso de su inobservancia.

1. Principio de Territorialidad. Este principio establece que la ley solo se aplica a los Derechos Reales Inmobiliarios dentro del territorio de la República Dominicana. Dicho de otra manera, significa que la ley solo alcanza aquellos bienes inmobiliarios localizados dentro de la Geografía Nacional, o sea, dentro de nuestro país.
2. Principio de Sistema de Publicidad Inmobiliaria. Este principio está basado en la idea del Estado como Propietario original que garantiza la depuración del Derecho de Propiedad y lo registra para disponer de esa información a todos los interesados. Este principio se basa en los criterios de:  a) Especialidad, b) Legalidad, c) Legitimidad y d) publicidad.
3. Principio de que el Estado Dominicano es el propietario de todas las tierras del Territorio Dominicano. Por la existencia de este principio es porque en el proceso de Saneamiento, el registro del Derecho de Propiedad se reclama contra el Estado y todo Proceso de Saneamiento termina con una Sentencia de adjudicación del inmueble. En caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe ser adjudicado al Estado Dominicano. 
4. Principio de que todo derecho registrado es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.  Una vez registrada la Sentencia de Saneamiento y vencido el plazo de un año, contado a partir de dicho registro para la revisión por causa de fraude, ninguna persona, ni aún el Estado Dominicano, puede anular el Derecho de Propiedad registrado, el cual pasa a los herederos de los titulares y no prescribe.
5. Principio de Orden Público del Derecho Registrado. Los derechos registrados no pueden ser anulados, modificados, ni suprimidos por acuerdo entre las partes. En caso de ser sometido  un acuerdo entre las partes que pretenda alterar los Derechos Registrados, prevalecerá la ley. 
6. Principio de Facultad Reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia. Consiste en la facultad que otorga la Ley de Registro Inmobiliario a la Suprema Corte de Justicia para dictar los reglamentos  y normas necesarios para la aplicación de la ley.
7. Supremacía de la ley sobre los Reglamentos. Consiste que en caso de contradicción entre la ley y sus reglamentos o normas, prevalecerá la ley. 
8. Principio del Carácter Supletorio del Derecho Común. Consiste en que cuando en un caso especifico la ley sea insuficiente para esclarecer la interpretación de una norma, el Juez o Tribunal podrá ampararse en el Derecho Común. 
9. Principio de Libertad de Pruebas en los casos de Orden Público. Significa que, en vista de que el Saneamiento es de Orden Público, se admite la más amplia libertad de pruebas. 
10. La Ley de Registro Inmobiliario no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. La Ley de Registro Inmobiliario no es una ley de despojo de derechos, como tampoco lo era la ley de  Registro de Tierras. Se organiza y se aplica para la protección de Derechos y velará porque no se realicen abusos de los derechos consagrados en la misma ley.

Reglamentos inmobiliaria

1. Reglamentos que complementan la Ley de Registro de Inmuebles. Los Reglamentos y Normas complementarias a la ley tienen por objetivo, adecuar sus postulados a las necesidades del Sistema sin que sea necesaria una modificación formal de la ley a través del Congreso Nacional. Los Reglamentos complementan las disposiciones de la ley, pero no pueden modificarla. En caso de contradicción entre la ley y sus reglamentos, prevalece la ley. Si las normas son contrarias a la ley puede plantearse la excepción de ilegalidad basados en la propia ley y la Constitución de la República Dominicana. 
2. Razón para que la Ley de Registro Inmobiliario sea complementada por Reglamentos. La razón primordial es previendo que al surgir figuras jurídicas nuevas y necesidades de procedimiento se puedan ordenar sin necesidad de modificar la ley. Los Reglamentos y Normas complementarias no pueden modificar ni alterar los postulados de la Ley de Registro Inmobiliario. Los reglamentos elaborados por la Suprema Corte de Justicia para la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario, forman parte del nuevo Marco Normativo que regula los Derechos Inmobiliarios en la República Dominicana. Manteniendo en lo esencial los aspectos mas arraigados, las innovaciones se han dirigido a sistematizar y simplificar los distintos mecanismos necesarios para agilizar los trámites, reforzar el principio de legalidad y consagrar el principio de moderación. 
3. Aspectos sobre los cuales la Ley remite a los Reglamentos. Los principales aspectos que la Ley remite a los Reglamentos son los siguientes:

• Los requisitos para los Funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria.
• Composición y competencia territorial de las Oficinas de Registro de Títulos.
• Requisitos de Publicidad para la primera audiencia de Saneamiento. 
• Disposiciones Procesales para conocer de la Litis sobre Derechos Registrados. 
• Procedimiento complementario para incoar el Recurso de Casación. 
• Ejercicio de Revisión por causa de Error Material. 
• Reglamentos generales de Mensuras Catastrales. 
• Las provincias comprendidas dentro de la Jurisdicción de los Tribunales Superiores de Tierras., etc.

     4.  Reglamento concerniente a la corrección de error material en los Títulos de          

        Propiedad. Las Oficinas de Registro de Títulos tienen a su cargo la corrección de        

        errores materiales, conforme al artículo 99 de la Ley de Registro Inmobiliario.

       

Desde que entró en vigencia la Ley, las correcciones de errores son en la misma jurisdicción que lo generó, y por supuesto, si el error es de Registro de Títulos, desde la Resolución debía corregirlo, descongestionando el Tribunal Superior de Tierras, órgano que bajo la Ley de Registro de Tierras, ordenaba corregir los errores materiales cometidos en el Registro de Títulos.

Conforme al articulo 99 de la Ley de Registro Inmobiliario, las correcciones o rectificaciones de errores, pueden ser ordenadas de oficio por el Registrador de Títulos. Ninguna rectificación, sin embargo, puede afectar a terceros de buena fe que se hubieran basado en los asientos del Registro inexacto para su operación.

      5. Reglamento en caso de pérdida de Titulo. El procedimiento por pérdida o deterioro  del Duplicado del Certificado de Título, se tramita y ejecuta ante la Oficina de Registro de Títulos territorialmente competente para su aprobación y ejecución, siguiendo las reglas de la Ley y los Reglamentos para completar el procedimiento.

El Reglamento General de Registros de Títulos establece que igual procedimiento se llevará a efecto en caso de extractos, que es el duplicado emitido a los Copropietarios.