El proceso de saneamiento de inmuebles consta de tres etapas: el cual se explica los paso a seguir de cada uno mas adelante:
a) Mensura
b) Proceso Judicial, y
c) Registro
A) MENSURA:
Estos significa ubicación, medición y delimitación del terreno. Es definida por la Ley 108-05 como el procedimiento técnico realizado por un agrimensor, mediante el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar.
El primer tramite que la parte interesada debe ejecutar para fines de lograr la mensura o medición de un terreno, es dirigir una instancia a la Dirección Regional de Mensura Catastrales correspondiente al lugar de ubicación del bien inmueble de que se trate, solicitando que ésta autorice al agrimensor contratado por el solicitante, a ejecutar los trabajo de mensura. La Dirección Regional de Mensuras Catastrales apoderada de una solicitud de autorización para fines de mensura, esta en el deber de pronunciarse sobre dicha petición dentro de un plazo de 20 días; pudiendo aprobar o rechazar la solicitud sometida a su consideración de trabajos de mensura, necesariamente debe estar técnica y jurídicamente fundamentado.
La ley establece que la solicitud de autorización de mensura lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensura Catastrales, en caso de aprobar los trabajos de mensura, apodere del caso es decir, dentro de un plazo de quince (15) días posteriores a dicha aprobación, el tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente. El hecho de que un interesado deposite en una Dirección Regional de Mensuras Catastrales una solicitud para que se autorice a un agrimensor contratado a ejecutar los trabajos de mensura, obliga a la referida Dirección Regional apoderada, siempre que la mensura sea aprobada, a tramitar el asunto dentro de lo quince días siguientes a la referida aprobación al Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente, el cual en su momento deberá conocer la etapa del proceso judicial del saneamiento.
En esto caso de saneamiento de inmuebles, el agrimensor designado para ejecutar las labores técnicas a esos fines, esta en la obligación de comunicar por escrito, con acuse de recibo, antes de iniciar los trabajos de campo, a todos los colindantes del terreno a sanear, así como a todos los ocupantes, interesados y reclamantes del inmueble de que se trate, la actuación profesional que se propone realizar.
Los resultados de los trabajos de mensura autorizados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y hecho por un agrimensor contratado por la parte interesada, deben depositarse en dichas oficinas para fines de estudios y análisis; quedando este órgano obligado a pronunciarse en relación a los referidos trabajos de ubicación y mediación de terrenos, dentro de un plazo de cuarenticinco (45) días.
B) El Proceso Judicial:
Es el proceso o procedimiento que se efectúa ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuya función y finalidad es depurar el derecho a registrar.
En un plazo no mayor de quince (15) días, a partir de haber sido apoderado de un caso, por la Dirección de Mensura Catastrales, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original que corresponde, debe notificar a los reclamantes de derechos sobre bienes inmuebles, que se han iniciado el proceso judicial de saneamiento para que ésto, antes de la primera audiencia, cumplan con los requisitos de publicidad instituidos por la Ley y los reglamentos sobre la materia.
La primera audiencia sobre un proceso de saneamiento debe celebrarse dentro de los sesenta (60) días que siguen a la fecha de apoderamiento al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, hecho por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
Queda a cargo de la parte interesada hacer publicar un aviso en un periódico de circulación nacional, informando de la audiencia, y además, emplazar para asistir a la misma a toda persona a la que pueda interesar.
El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original debe notificar la fecha de la audiencia para el conocimiento del saneamiento al abogado del Estado, para que éste opine sobre el caso, si lo considera de lugar. Estos trámite deben cumplirse antes del conocimiento de la primera audiencia.
En adición a las antes mencionadas medidas de publicidad, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, previa aprobación del cumplimiento de la misma, ordenará la fijación de una copia certificada del aviso del inicio del proceso judicial de saneamiento, en un lugar visible del terreno que se solicita saneamiento; así como en los respectivos locales del ayuntamiento o alcaldía municipal y del Juzgado de Paz del lugar donde esta ubicado el inmueble.
Durante el conocimiento del saneamiento, es decir; el cual puede ser litigioso si diversas personas tienen pretensiones encontradas o si hay puntos en discusión, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original en audiencia pública, oral y contradictoria, escucha los alegatos, pretensiones y peticiones de las partes. Asimismo, recibe y toma conocimiento de las pruebas aportadas al proceso, a fines de decidir sobre la mismas.
cuando surgen aspectos técnico, como superposiciones o solapamientos de planos, se acostumbra proponer la comparecencia del agrimensor actuante para que identifique al tribunal. También se cita al agrimensor en caso en los que un área plasmada en el plano no se sabe si es una calle (vía publica) o una servidumbre.
En el saneamiento el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tanta veces fuere necesario. es decir; todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del inmueble, decisión que se notificará a las partes mediante acta de alguacil; fecha a partir de la cual se inicia el plazo de treinta(30) días para interponer el recurso de apelación. cuando ningún particular logre probar derechos sobre inmueble objeto de saneamiento, este se adjudicará al Estado Dominicano.
Si se vence el plazo de apelación sin que impugnen o apelen los interesados, la sentencia del Tribunal de Tierras de jurisdicción Original adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, excepto cuando algún interesado intente, en tiempo hábil, el recurso extraordinario de revisión por causa de fraude, el cual estudiaremos más adelante.
La apelación la interpone personalmente la parte interesada o su apoderado, ante la secretaria del Tribunal de Tierras de la Jurisdicción Original, mediante declaración por escrito motivado. Este recurso se notificará a la contraparte, si lo hubiere, dentro del plazo de los diez (10) días.
En materia inmobiliaria, en principio, solo tienen calidad para apelar una sentencia las personas que hayan sido partes o intervinientes en el proceso.
Pero en materia de saneamiento puede apelar cualquier interesado que se considere afectado con la sentencia de adjudicación.
El plazo para interponer la apelación, como ya de dijo anteriormente es de treinta (30) días, contado a partir de la notificación de la sentencia por acto de alguacil.
En el hipotético caso de que se interponga uno o mas recursos de apelación, como es de derecho, el proceso debe conocerse nueva vez ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente. Cuando la sentencia de la fase judicial de saneamiento se hace irrevocable, es decir, cuando adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada debe ser remitida dentro de un plazo de quince (15) días a la oficina del registro correspondiente junto al plano definitivo de mensura y a la documentación complementaria, a fines de que se efectúen los registro correspondientes y se expida el certificado de título, cuyo duplicado se le entregará a quien tenga derecho sobre el inmueble.
La ley establece que la solicitud de autorización de mensura lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensura Catastrales, en caso de aprobar los trabajos de mensura, apodere del caso es decir, dentro de un plazo de quince (15) días posteriores a dicha aprobación, el tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente. El hecho de que un interesado deposite en una Dirección Regional de Mensuras Catastrales una solicitud para que se autorice a un agrimensor contratado a ejecutar los trabajos de mensura, obliga a la referida Dirección Regional apoderada, siempre que la mensura sea aprobada, a tramitar el asunto dentro de lo quince días siguientes a la referida aprobación al Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente, el cual en su momento deberá conocer la etapa del proceso judicial del saneamiento.
En esto caso de saneamiento de inmuebles, el agrimensor designado para ejecutar las labores técnicas a esos fines, esta en la obligación de comunicar por escrito, con acuse de recibo, antes de iniciar los trabajos de campo, a todos los colindantes del terreno a sanear, así como a todos los ocupantes, interesados y reclamantes del inmueble de que se trate, la actuación profesional que se propone realizar.
Los resultados de los trabajos de mensura autorizados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y hecho por un agrimensor contratado por la parte interesada, deben depositarse en dichas oficinas para fines de estudios y análisis; quedando este órgano obligado a pronunciarse en relación a los referidos trabajos de ubicación y mediación de terrenos, dentro de un plazo de cuarenticinco (45) días.
B) El Proceso Judicial:
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La primera audiencia sobre un proceso de saneamiento debe celebrarse dentro de los sesenta (60) días que siguen a la fecha de apoderamiento al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, hecho por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
Queda a cargo de la parte interesada hacer publicar un aviso en un periódico de circulación nacional, informando de la audiencia, y además, emplazar para asistir a la misma a toda persona a la que pueda interesar.
El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original debe notificar la fecha de la audiencia para el conocimiento del saneamiento al abogado del Estado, para que éste opine sobre el caso, si lo considera de lugar. Estos trámite deben cumplirse antes del conocimiento de la primera audiencia.
En adición a las antes mencionadas medidas de publicidad, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, previa aprobación del cumplimiento de la misma, ordenará la fijación de una copia certificada del aviso del inicio del proceso judicial de saneamiento, en un lugar visible del terreno que se solicita saneamiento; así como en los respectivos locales del ayuntamiento o alcaldía municipal y del Juzgado de Paz del lugar donde esta ubicado el inmueble.
Durante el conocimiento del saneamiento, es decir; el cual puede ser litigioso si diversas personas tienen pretensiones encontradas o si hay puntos en discusión, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original en audiencia pública, oral y contradictoria, escucha los alegatos, pretensiones y peticiones de las partes. Asimismo, recibe y toma conocimiento de las pruebas aportadas al proceso, a fines de decidir sobre la mismas.
cuando surgen aspectos técnico, como superposiciones o solapamientos de planos, se acostumbra proponer la comparecencia del agrimensor actuante para que identifique al tribunal. También se cita al agrimensor en caso en los que un área plasmada en el plano no se sabe si es una calle (vía publica) o una servidumbre.
En el saneamiento el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tanta veces fuere necesario. es decir; todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del inmueble, decisión que se notificará a las partes mediante acta de alguacil; fecha a partir de la cual se inicia el plazo de treinta(30) días para interponer el recurso de apelación. cuando ningún particular logre probar derechos sobre inmueble objeto de saneamiento, este se adjudicará al Estado Dominicano.
Si se vence el plazo de apelación sin que impugnen o apelen los interesados, la sentencia del Tribunal de Tierras de jurisdicción Original adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, excepto cuando algún interesado intente, en tiempo hábil, el recurso extraordinario de revisión por causa de fraude, el cual estudiaremos más adelante.
La apelación la interpone personalmente la parte interesada o su apoderado, ante la secretaria del Tribunal de Tierras de la Jurisdicción Original, mediante declaración por escrito motivado. Este recurso se notificará a la contraparte, si lo hubiere, dentro del plazo de los diez (10) días.
En materia inmobiliaria, en principio, solo tienen calidad para apelar una sentencia las personas que hayan sido partes o intervinientes en el proceso.
Pero en materia de saneamiento puede apelar cualquier interesado que se considere afectado con la sentencia de adjudicación.
El plazo para interponer la apelación, como ya de dijo anteriormente es de treinta (30) días, contado a partir de la notificación de la sentencia por acto de alguacil.
En el hipotético caso de que se interponga uno o mas recursos de apelación, como es de derecho, el proceso debe conocerse nueva vez ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente. Cuando la sentencia de la fase judicial de saneamiento se hace irrevocable, es decir, cuando adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada debe ser remitida dentro de un plazo de quince (15) días a la oficina del registro correspondiente junto al plano definitivo de mensura y a la documentación complementaria, a fines de que se efectúen los registro correspondientes y se expida el certificado de título, cuyo duplicado se le entregará a quien tenga derecho sobre el inmueble.
C) EL REGISTRO
Es el acto de asentar en archivos especialmente habilitados para esos fines, la decisión judicial que acredita la existencia de un derecho junto a sus elementos esenciales; acto por el cual se expide el certificado de título, se habilitan los asientos de registros complementarios y con ello se le da publicidad.
Esta operación oficial se realiza mediante la matriculación de cada inmueble; con número especifico, en un libro y folio de la Oficina de Registro de Títulos.
Por cada Inmueble registrado en la Oficina de Registro de Títulos, se habilitará un registro complementario donde se asentará la totalidad de los derechos accesorios, cargas y gravámenes que afecten el bien inmueble; entre estos afectado están las hipotecas, embargos inmobiliarios, notas preventivas o medidas cautelares, etc. Este Registro complementario, por medio de estos asientos, reflejará siempre el verdadero estado jurídico de cada inmueble registrado.
Es Responsabilidad del Registrador de Títulos, tanto escribir o anotar, como cancelar o radiar de los registro complementarios de cadas inmueble registrado, los derechos accesorios, cargas y gravámenes. En consecuencia, el Registrador de Títulos es el funcionarios responsable que debe conocer muy bien cuales son los actos que generan o que extinguen derechos inscribibles en los registro a su cargo.
Estos actos son aquellos que constituyen, transmiten, declaran, modifican o extinguen prerrogativas o derecho que recaen sobre inmuebles; así como aquellos actos que generan cargas gravámenes u otras medidas provisionales, y las que establecen limitaciones administrativas, tales como las servidumbres y la declaración de que un inmueble es patrimonio cultural y por ende hay sobre el mismo limitación o restricción de la libertad de disposición.
OFICINA DE ABOGADOS, NOTARIA & CONTABILIDAD
Lic. Rafael Antonio Rodriguez Aren, Lic. Angel Domingo de la Rosa Collado, Lic. Johan Alfonso Acevedo y Lic. Esdra Martinez
Tel. 809-579-8979, 809-543-7514, 809-710-5823
Calle Presidente Enrique No. 49-2, Dajabón, R. D.
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