Ley de Registro Inmobiliario y sus aspectos más importantes

La entrada en vigencia de la ley No.108-05, de fecha 2 de Abril del año 2005, o sea, la llamada, Ley de Registro Inmobiliario, que luego fue modificada por la Ley Número 51-07 y sus normas complementarias, hace que surjan múltiples cuestionamientos relacionados con sus disposiciones y crea la necesidad de conocer los detalles de dicha ley con sus Reglamentos y Resoluciones emanada por la Suprema Corte de Justicias nos. 1737-2007 del 12 de julio de 2007, Núm. 355-2009, 3461-2010. Resolución núm. 2669-2009 y Resolución No. 01/2016, Resolución No. 517-2007,

El contenido de la ley puede analizarse en tratados sobre la Jurisdicción Inmobiliaria que deberán redactarse conforme la aplicación que la misma tenga en la práctica.

Para que se puedan dominar las reglas básicas de esta ley 108-05, es preciso responder las principales interrogantes que su estudio y análisis requieren.

De esta forma, la persona interesada en el manejo de dicha ley ubicará en la nueva estructura y el estudio de la misma resultará mucho más fácil.

En el presente trabajo de investigación, la ley se analiza siguiendo la estructura de los órganos más importantes del Sistema Judicial vigente, Mensura, Tribunales, etc., y tratamos de analizar la información básica que es preciso e imprescindible conocer sobre la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.

Aunque la ley implementa elementos nuevos, lo realiza sobre la base del Sistema Torrens de mensurar, depurar y registrar el derecho de propiedad, para ofrecer a las personas interesadas una información acabada y contribuir de esta manera con la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias en la República Dominicana.

El sistema que implementa la ley se llama Sistema de Publicidad Inmobiliaria y se organiza enfocado en la descentralización de los Órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria encargados de aplicar la ley, provocando así el descongestionamiento de los Tribunales Superiores de Tierras y la Dirección General de Mensuras Catastrales como Órgano Rector, el trabajo de aprobación de las mensuras y levantamientos parcelarios efectuados por los agrimensores estará a cargo de la Dirección General de Mensuras Catastrales competentes.

El registro del Derecho de Propiedad y las operaciones posteriores al saneamiento está a cargo de las Oficinas de Registros de Títulos.

Dentro de los puntos más relevantes de la ley se destacan los siguientes:

1. Crea el doble Grado de Jurisdicción de los tribunales.
2. Crea la competencia territorial de los tribunales,
3. El apoderamiento del Tribunal de Jurisdicción Original será directo, excepto en el saneamiento y deslinde,
4. Se modifica el Proceso de Saneamiento, con la novedad de que el Juez de Jurisdicción Original no podrá basar su sentencia solo en la audición de testigos,
5. Se elimina la Revisión de Oficio,
6. La apelación debe ser incoada en el plazo de un mes,
7. Se organizan las audiencias mediante acta levantando la misma,
8. En el certificado de título duplicado del dueño no se inscribirán al dorso las cargas y gravámenes, excepto el plazo para la revisión por causa de fraude,
9. Al acreedor hipotecario no se otorgará una carta constancia sino una certificación del Registro de Títulos con fuerza de Titulo Ejecutorio,
10. El agrimensor tendrá la calidad de Oficial Público.

Ley de Registro Inmobiliario.

La Ley de Registro Inmobiliario tiene por objeto el registro del derecho de propiedad y de las actuaciones jurídicas relativas al mismo.

Existen tres etapas para el primer registro inmobiliario, a saber:

1. Mensura
2. Depuración del derecho en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, y,
3. Registro en la Oficina de Registro de Títulos.

Esta última etapa otorga al propietario un Duplicado del Certificado de Titulo, imprescriptible, salvo el recurso de revisión por causa de fraude que está abierto durante un año después del registro de la Sentencia de Saneamiento. La ley entro en plena vigencia en Abril del año 2007.

Finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario.

La finalidad de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es el registro del derecho de propiedad principal y las cargas y gravámenes susceptibles de registro sobre el derecho de propiedad registrado. Esto quedó consagrado en el articulo #1 de la ley, el cual expresa "La presente ley tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registros en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado, a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria"

Proceso para registrar el Derecho de Propiedad.

Consiste en el proceso de Saneamiento abierto para todo interesado que pueda demostrar que posee un terreno a titulo de propietario

La posesión debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por un plazo de 20 años.

Para probar la posesión, además de testigos, el interesado debe presentar cualquier otra prueba que tenga en sus manos.

El Proceso de Saneamiento determina e individualiza el terreno y se depura el Derecho de Propiedad para ser registrado por primera vez.

Órganos autorizados a registrar la propiedad previstos por la Ley con la garantía del Estado.

Con la finalidad de registrar el Derecho de Propiedad, la ley organiza que se debe medir o mensurar el terreno, en consecuencia, se crea un Organismo que autorice las Mensuras, este Organismo es la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que es quien rige las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, las cuales son a su vez las encargadas finales de autorizar al Agrimensor a efectuar las Mensuras y de aprobar los planos que se someterán al Tribunal competente para su aprovacion. 

Luego viene la depuración en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya sea en el Tribunal de Primer Grado o en el Tribunal Superior de Tierras, según sea el caso.

Luego de depurado el Derecho de Propiedad, se registra con la Sentencia definitiva en la Oficina de Registro de Títulos, que está bajo la dirección General del Registro de Títulos.


Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria Modificado por Resolución No. 1737-2007 del 12 de julio de 2007
Resolución Núm. 355-2009 Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde

Resolución núm. 3461-2010.

Resolución No. 01/2016, que modifica el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original y sus modificaciones.

Reglamento General de Registro de Títulos, instituido por Resolución núm.

2669-2009, del 10 de septiembre de 2009 con sus modificaciones.

RESOLUCIÓN NO. 517-2007, REGLAMENTO PARA EL CONTROL Y REDUCCIÓN DE CONSTANCIAS ANOTADAS